FAQ
AVANT LE DEBUT DE LA REALISATION
(1) Quels sont les différents contrats ?
(2) Comment choisir son contrat ?
(4) Le CCMI est-il obligatoire ?
(5) Faut-il prendre l'assurance Dommage Ouvrage ?
(6) Faut-il prendre une assurance juridique
?
(7) Quelles sont les différentes garanties ?
(10) Comment choisir le constructeur de sa future maison ?
(11) Combien dois-je voir de constructeurs avant de me décider ?
(15) J'ai signé un CCMI sur la base d'un chauffage électrique par le sol. Aujourd'hui je me dis que j'ai fait un mauvais choix et je voudrais en changer. Puis-je en imposer un autre à mon constructeur ?
(18) J'ai acheté un terrain de 943 m². C'est signé. Le voisin, paysan, conteste et prétend que j'empiète sur son terrain. Le géomètre me dit que non...
(19) Une haie de sapins masque le soleil du terrain que nous projetons d'acheter et des branches dépassent de plus de 2 mètres de la limite séparative. Le vendeur nous avait dit que ce problème serait résolu ...
21) J'ai signe un devis avec un constructeur. Dès qu'il a commencé à creuser il a vu que c'était du remblai et qu'il fallait des fondations plus importantes et voire même un vide sanitaire. Pour qui doit être la facture ?
22) Lotissement privé. La parcelle dans laquelle notre terrain est situé est composée de quatre lots. Pour cela le propriétaire des parcelles a dû obtenir un permis de lotir pour que l'on puisse lui acheter le terrain. Lors de notre première rencontre, il nous a dit à l'oral que le terrain serait viabilisé. L'acte notarié ne le stipulait pas.
PENDANT LA REALISATION
(8) Que faire à la remise des clefs ?
(13) Doit on faire appel à un expert en cas de malfaçon en cours de chantier ?
(23) Comment consigner la somme de 5% à la réception ?
APRES LA REALISATION
(9) Que se passe-t-il si j'ai un problème après avoir emménagé dans ma maison ?
(12) Nous avons construit une maison neuve
en 1997. Il s'avère aujourd'hui que la toiture est remplie de points
de rouille. En 2003, après plusieurs appels téléphoniques,
le couvreur XXXX est intervenu pour remplacer quelques ardoises en accord
avec le fournisseur YYYY. Mais les ardoises ont continué à rouiller.
Le 8 mars 2004, nous avons envoyé un courrier en recommandé
au constructeur ZZZZ. Il ne nous a donné aucun "signe de vie".
Le 17 octobre 2006, nous avons déclaré ce sinistre à
la SMABTP (assureur dommage-ouvrage).Un expert du cabinet WWWW de GUINGAMP
a estimé qu'il s'agit d'un défaut esthétique qui ne porte
pas atteinte à sa solidité de l'ouvrage.
Aujourd'hui, que faire face à ce problème?
(14) Les réserves n'ont pas été levées dans les délais. Que Faire ?
JUSTICE
(24) Un litige avec le fisc m'amène à saisir le tribunal administratif. Cependant, mon avocat est parisien et mon affaire sera traitée par le tribubal administratif de Rennes. Comment les choses vont-elles s'articuler ?
(25) Les subtilités
de la justice : J'étais à la dernière audience
publique du tribunal de grande instance (au civil). Je n'ai pas vu mon avocate
et mon affaire n'a pas été plaidée. Je suis outrée
! Pourquoi est-ce possible ?
1) Quels sont les différents contrats?
Les 3 principaux contrats sont :
· le CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle,
· le contrat de maîtrise d'oeuvre (ou contrat d'entreprise),
· le contrat d'architecte. Nous disposons pour nos adhérents d'une fiche
technique détaillée sur ces différents contrats.
2) Comment choisir son contrat?
L'AMIH recommande le CCMI car c'est le seul contrat qui offre une réelle protection
juridique. Malheureusement d'un point de vue technique, il n'offre aucune
protection (pas d'obligation de descriptif précis). C'est au consommateur
d'avoir des certitudes sur la qualité des prestations techniques des constructeurs.
L'AMI peut vous aider sur ce point et recommande dans un premier temps un
devis technique très détaillé avec un chiffrage précis de chaque référence
citée au devis. De plus, le CCMI oblige le professionnel (constructeur) à
être couvert par un garant (société d'assurance).
3) Qu'est ce que le CCMI?
Le CCMI est un contrat avec un cadre réglementaire juridique précis (arrêté
du 28/11/1991), avec obligation d'avoir pour le consommateur un seul interlocuteur
(constructeur) qui lui-même signe avec les sous-traitants (le constructeur
est donc libre d'imposer ses artisans). C'est un marché forfaitaire à prix
fixe qui protège le consommateur des plus-values non demandées par celui-ci
(exemple: ajout d'un rang de parpaings non prévu au contrat). Le délai de
réalisation de la construction est convenu dans le contrat avec pénalités
en cas de retard (en général 1/3000 ème du prix convenu par jour de retard).
De plus, le CCMI stipule qu'il doit y avoir un calendrier des paiements réglementé
et des conditions suspensives prévues (acquisition du terrain, obtention du
permis de construire, obtention des prêts, obtention de l'assurance dommage/ouvrage,
obtention de la garantie de livraison fournie par le garant). Enfin, il offre
une période de rétractation de 7 jours à partir de la réception du contrat
par courrier avec AR où il est alors important de bien signer 3 documents:
le contrat, les plans et la notice descriptive.
4) Le CCMI est-il obligatoire?
Non, mais l'AMIH vous le recommande vivement.
5) Faut-il prendre l'assurance Dommage
Ouvrage?
Quel que soit le type de contrat, il existe depuis 1978 l'assurance Dommage
Ouvrage qui a pour objet d'assurer un financement rapide des désordres relevant
de la garantie décennale. L'assurance Dommage Ouvrage est obligatoire avec
le CCMI. Elle doit être souscrite par le consommateur avant le début des travaux.
L'AMIH considère qu'il est très important de souscrire cette assurance. Sans
assurance dommage ouvrage, en cas de revente de la maison au cours des 10
premières années, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de
désordre.
6) Faut-il prendre une assurance juridique?
L'AMIH conseille de prendre une assurance d'assistance juridique pendant la
construction de votre maison. En effet l'assurance Dommage Ouvrage ne couvre
que les défauts de structure, c'est à dire les défauts
très importants. L'assurance d'assistance juridique pourra être
utile pour les autres défauts. Lors de la souscription, il est nécessaire
de bien vérifier l'absence de clause excluant la construction de maison
ainsi que les délais d'application de cette assurance.
7) Quelles sont les différentes garanties?
Il existe 4 garanties :
Avant la remise des clés :
· Garantie de bonne livraison : c'est le garant (voir FAQ CCMI) qui finit
la maison en cas de défaillance du constructeur (faillite par exemple).
Après la remise des clés :
· Garantie de parfait achèvement (1 an) : c'est le constructeur qui doit intervenir
pendant la première année afin de réparer tous les désordres.
· Garantie biennale (2 ans) : elle couvre tous les équipements qui se désolidarisent
de la maison (baies coulissantes, radiateurs, etc.).
· Garantie décennale (10 ans) : elle couvre tout ce qui met en cause la solidité
de la construction ou qui rend impropre à son utilisation.
8) Que faire à la remise des clefs?
Il faut établir un procès verbal entre les deux parties (maître d'ouvrage
et maître d'oeuvre) qui fait un état des lieux de la conformité à la commande
(l'objet livré correspond-il à l'objet commandé ?). On note dans ce procès
verbal les réserves éventuelles constatées. Nous disposons pour nos adhérents
d'une fiche
technique détaillée sur ce point.
9) Que se passe-t-il si j'ai un problème
après avoir emménagé dans ma maison?
En fonction de la période à laquelle il survient, il faut contacter le bon
interlocuteur. Nous pouvons vous conseiller sur la démarche à suivre (lettre
recommandée, mise en demeure, etc.). Quelle que soit la garantie, c'est le
code civil qui s'applique en cas de litige, mais un arrangement à l'amiable
est toujours préférable à une action en justice (à moins d'avoir du temps,
de l'argent, une bonne santé et un bon avocat).
10) Comment choisir le constructeur de
sa future maison?
Tout d'abord, il doit vous écouter. Cela paraît bête à dire (écrire) mais
beaucoup d'entre eux ne vous écoutent pas (hormis quand vous leur donnez votre
budget ....). L'un des membres du bureau de l'AMIH a fait un test avec différents
constructeurs en se présentant comme un particulier désireux de faire construire
et en répétant systématiquement la même chose : une cuisine, un salon et une
salle à manger au sud, une vraie entrée, un cellier dans la maison entre la
cuisine et le garage, les WC séparés de la salle de bain, etc. Et bien bon
nombre d'entre eux ont sorti des plans tout faits avec la salle à manger au
nord et l'entrée directement dans le salon ou le cellier dans le garage ou
les WC dans la salle de bains, etc. Ils avaient toujours des arguments : avec
la salle à manger au nord, les pièces seront plus grandes; une vraie entrée
ne sert à rien, disait-il, tout le monde rentre par le garage; le cellier
est aussi bien dans le garage, vous gagnerez de la place, etc. Même si les
conseils d'un professionnel sont à prendre en compte, il doit lui aussi vous
écouter pour vous faire un projet qui correspond à vos habitudes de vie.
Bref, vous avez compris, s'ils vous écoutent aussi peu au début du projet
(c'est à dire avant de signer), il y a peu de chance que cela s'arrange par
la suite.
Une fois trouvé celui qui veut bien construire la maison que VOUS souhaitez (et pas celle qu'il a déjà faite 12 fois), il y a un test simple à faire : parlez-lui du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) et de l'assurance dommage ouvrage (cf. notre fiche pratique). Dans la conversation lancez une phrase du style : " on m'a parlé du CCMI et d'une assurance dommage ouvrage, vous en pensez quoi ? ". S'il vous répond que cela ne sert à rien avec lui, car il est " sérieux ", que cela va vous coûter plus cher pour rien de plus, que c'est beaucoup de paperasse pour rien, etc... FUYEZ, c'est un escroc !
Autre chose importante, il doit venir voir le terrain sur lequel il va construire votre maison. S'il vous fait un devis sans s'être déplacé, il faut qu'il change de métier pour se lancer dans la voyance (il gagnera certainement beaucoup d'argent avec les dons qu'il semble avoir). Et oui, ce n'est pas tout de savoir dessiner une maison sur une feuille de papier, dans la réalité il y a une troisième dimension : la maison se pose sur le sol..... et le sol eh bien il est rarement plat, parfois franchement humide, et des fois il y a des cailloux (et des gros en Bretagne), etc..
Enfin et non des moindres, ses devis doivent être détaillés (30 à 40 pages minimum). S'il vous montre un recto/verso avec comme seules informations : Gros œuvre 45000 euros, Electricité : 5000 euros, etc. (on l'a vu). FUYEZ, car s'il ne vous donne aucune visibilité sur ce qu'il va réaliser, qu'est ce que cela va être quand il le réalisera pour de bon …
Mais tout ceci est détaillé dans notre fiche pratique : CHOIX DU CONSTRUCTEUR
11) Combien dois-je voir de constructeurs
avant de me décider?
Comme les gens qui ont du temps à perdre sont rares, voici une méthode simple
qui doit marcher dans 95 % des cas.
Etape 1 : Sélectionner 5/6 constructeurs comme vous le souhaitez :
(1) parlez en autour de vous, il y a certainement des personnes qui ont fait
construire ou qui connaissent des gens qui ont fait construire et qui ont
un avis sur tel ou tel constructeur,
(2) regardez les chantiers en cours, repérez les constructions (donc les constructeurs)
qui vous plaisent et essayez de contacter les particuliers qui font ces constructions
pour savoir comment cela se passe (très important),
(3) allez sur des salons (attention : tout ce qui brille n'est pas de l'or),
(4) adhérez à l'AMIH vous rencontrerez plein de gens qui ont plein d'avis
sur plein de constructeurs ;-)
Etape 2 : Passez les à la moulinette : " comment choisir le constructeur
de sa future maison " (cf. ci-dessus). La sélection naturelle va donc certainement
en éliminer plusieurs (la nature fait bien les choses ....). Il faut qu'il
vous en reste au moins deux (pour les mettre en concurrence). S'il vous en
reste moins (des fois la nature est féroce), recommencez à l'étape 1.
Etape 3 : Faites faire des devis détaillés aux deux rescapés, posez
des questions, demandez et faites écrire des précisions (les paroles s'envolent
les écrits restent), allez voir des réalisations de ces deux constructeurs
et demandez à discuter avec les propriétaires, vérifiez la santé financière
du constructeur (par exemple: 36 17 EURIDILE), etc. En général, il y en a
un des deux avec qui tout cela " passe mieux ". Si en plus, il est dans votre
budget alors là c'est gagné. Enfin, venez nous montrer votre devis. Notre
expert technique le relira avec vous.
12) Toiture rouillée.
C'est hélas un problème relativement "classique".
Il y a 2 sortes de pyrite : fer et cuivre. C'est plus la fer qui est ennuyeuse.
En effet : elle rouille. Si en outre elle est traversante (d'une ardoise),
alors la rouille (oxydation) peut faire éclater son trou et fendre
l'ardoise. Ca, c'est l'aspect "technique" !
Lorsque vous avez signé votre contrat, le DTU en vigueur (règles
de l'art du CSTB : Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, régissant
le bâtiment) distinguait en matière d'ardoise 3 classes : A,
B & C, mettant fin aux anciennes appellations par trop subjectives, de
choix et tri (ex: premier tri, premier choix...). Ces classes étaient
définies par des caractéristiques physico-chimiques précises
(dont celles liées aux pyrites). Il y avait alors des classements et
homologations des "veines" des carrières (en France, Espagne,
Canada par le LNE : Laboratoire National d'Essai (un des bras armé
de la normalisation, dont pour CSTB) pour celles autorisées à
la vente sur le territoire (environ 1200 à l'époque).
Lorsque l'on signe un descriptif de construction (ou de travaux avec un couvreur),
il y a une mention relative aux ardoises (en plus du métré,
des crochets...) sur leur nature, taille, ... mais c'est souvent là
que les gens sont "abusés" (et signent faute de savoir);
on voit par exemple : Ardoise Naturelles d'Espagne, ce qui en la matière
ne veut rien dire (sauf que ce n'est pas de l'ardoise industrielle !). Nous
(l'AMIH) on obligeait à l'époque de cette règle à
faire préciser : de classe A. Ceci car alors il ne peut y avoir de
pyrite de fer traversante ou coulante (des tests appropriés du LNE
le montrent et les palettes à la livraison, sous blyster, portent une
étiquette avec le n° d'agrément du CSTB et la classe et
ce n° est en outre (sauf trafic, qui existe...) gravé sur la palette
elle même. Ceci permet (lorsqu'on sait tout ça...!??) de vérifier
la conformité de la chose livrée à la chose commandée.
Expertise, expert et garanties : je pense que la SMA-BTP a du vous envoyer
M. XXXX qui en défend très bien les intérêts que
ce soit au titre d'une assurance Dommage ouvrage, comme d'une décennale
d'un de "ses" artisans ou en expertise judiciaire. Tant qu'il n'y
a pas de fuite à la couverture (dont la destination est bien une part
du hors d'eau de l'ouvrage), la garantie n'intervient pas, car en droit (code
civil et code des assurances) : cela ne nuit pas à la destination de
l'ouvrage, à sa sécurité ou son habitabilité !
(formule consacrée par tous ces "bandits patentés").
Si certaines ardoises sont fendues, alors le couvreur dans le cadre de la
garantie, les change, au cas par cas ! Les coulures tant qu'il n'y a pas de
fuite, sont considérées comme de l'esthétique (jurisprudence
constante des tribunaux civils). Par ailleurs, une lettre recommandée
n'arrête pas la prescription décennale : seule une requête
en justice (référé, plainte, ...) aurait pu le faire
!
Par contre, si effectivement votre devis indiquait "classe A", alors
vous avez été abusé au sens pénal (abus de confiance,
escroquerie) : on ne vous a pas livré et installé ce qui était
commandé ! Mais (la justice est tout aussi pourrie) l'escroquerie est
prescrite au bout de 3 ans (si pas d'action en justice) et l'abus de confiance
en 5 ans !!! Donc ces "gens-là" qui savent tout ça
bien sûr (dont assureur, expert, constructeur...) jouent la montre et
respectent bien les textes (à leur unique avantage).
Une seule éventuelle porte de sortie (qu'on ne voit quasiment plus)
: peut être auriez-vous eu un certificat de garantie trentainaire du
fournisseur (carrière ou grossiste) des ardoises et alors il n'y aurait
pas de prescription encore et une action possible mais uniquement à
travers la justice une fois signalé avant néanmoins à
"toute la filière" (constructeur, couvreur, assureur, expert
qui alors aurait mal fait son boulot) cette dernière carte, leur demandant
alors, une dernière fois d'intervenir, avant d'être contraint
d'informer "qui de droit" (jamais de "menace").
Si vous avez dans votre contrat d'assurance juridique (si possible existant
avant signature du contrat de construction, qui est "le fait générateur")
la garantie : assistance juridique (pour les litiges de la vie quotidienne)
et que (voir les conditions générales) elle n'exclut pas les
litiges de nature immobilière (les assureurs sont aussi des "malins",
pour rester poli) alors vous pouvez faire appel à eux.
Voilà, en clair (sauf ce cas de garantie trentenaire qu'on ne voit
quasiment plus), vous êtes grugé.
Il existe néanmoins des entreprises qui nettoient et repeignent les
toitures avec une garantie décennale sur leurs travaux.
Donc, que disait déjà votre descriptif au paragraphe couverture
(du chapitre charpente, toiture) en matière de qualité des ardoises
?
NB: le DTU a changé désormais sur les ardoises depuis juin 2006 et le "but du jeu" est de faire entrer en Europe de la "mer ..." avec la norme CE (Brésil, Europe de l'Ouest, Chine, ...). Heureusement il existe associée à la norme CE, une marque NF qui permet aussi (à plus cher...) de retrouver l'équivalent de la classe A (on garde notre souveraineté...). Désormais, votre descriptif doit faire référence à la norme EN 12326-1 (norme éuropéenne). La norme française reprend le même numéro mais elle est précédée de la marque NF (NF EN 12326-1). Dites-le à vos voisins, amis, collègues, famille qui vont faire construire, que votre malheureuse expérience limite la casse par ailleurs... Lisez notre fiche ardoises
13) L'idéal serait bien sûr
d'avoir une relation de confiance avec le constructeur qu'on choisit pour
éviter tout conflit et régler tout différend immédiatement
par échange cordial...
Mais, il s'avère qu'un certain nombre de "pavillonneurs",
proposant le CCMI bien sûr pour être d'apparence parfaitement
en règle, appartenant à des syndicats de constructeurs qui les
défendent, plus qu'ils ne les forment ...ne jouent pas toujours très
franc jeu, car ils tirent les prix (au détriment de la qualité)
et sous-traitent quasi toute la construction, sauf sa gestion à travers
leurs chefs de travaux.
De ce fait, les sous-traitants (artisans divers) ont des prix extrêmement
"justes" (faible marge) et peu de temps "à perdre"
sur un chantier... Donc, en pratique c'est assez souvent de piètre
qualité et on en a pour son argent...
Donc, il faut veiller tout d'abord à ne payer les appels de fonds du
CCMI
(7) qu'après s'être assuré que l'étape revendiquée
par le constructeur est bien franchie et correctement franchie. On a totalement
le droit (c'est la loi) lors des appels de fonds en question, de demander
une visite de chantier pour en constater la réalité de l'avancement.
S'il y a problème (bien sûr pas toujours visible par un profane),
on demande par LR/AR une explication écrite de ce qu'on constate et
on ne règle pas l'appel de fonds en question, sans cette réception
(réponse écrite) explicitant la non conformité ou malfaçon.
Si on a plus de doute, on peut alors faire appel à un expert..
C'est réellement si la LR/AR avec mise en demeure de répondre
à vos questions ne donne rien qu'alors on informe (copie) le garant
du constructeur (type CGI, CEGI, AXA? ...) et on lui indique qu'on va faire
appel à expert. Lorsqu'en fait (après expertise en présence
du constructeur, convoqué par l'expert) la malfaçon ou non conformité
est avérée, on retiendra à la fin des paiements de l'ouvrage
(réception officielle) les frais engagés par la légèreté
du constructeur.
En pratique, lorsqu'on en arrive à ce type de relations, cela peut
se gâter (et parfois, finir en justice), ce qu'il faut éviter.
La meilleure des parades (hélas) c'est avant le choix du constructeur
puis ensuite par des écrits (toujours polis et très factuels).
Surtout ne pas croire leurs promesses orales qui n'engagent que ceux qui les
écoutent. Toujours confirmer un échange oral avec promesses
par un écrit, du type :
"Comme suite à notre échange (téléphonique,
ou sur le chantier en présence de, ...) le dd/mm/yy à telle
heure, nous avons bien noté vos dires, à savoir : ...ce qui
a été dit, promis, pour quand, .... A défaut de contre
indication écrite de votre part à la présente, cela confirmera
que nous avons bien compris ce que vous nous avez précisé et
constitue vos engagements ..."
14) Les réserves n'ont pas été
levées dans les délais.
En fait, dès l'écoulement du délai figurant au PV
de réception pour lever les réserves, il faut (voir nos
fiches pratiques à ce sujet) informer et étant en CCMI, mettre
en demeure le constructeur de tenir ses engagements (levée
des réserves) et en informer également son garant (vous
en avez l'attestation) par LR/AR. Ce dernier est solidaire de son client le
constructeur, jusqu'à la levée de toutes les réserves
!
Ensuite, si jamais (rare avec les gens sérieux) après cette
mise en demeure il ne se passait rien, vous devez informer (une dernière
fois) le dit garant de la défaillance avérée du constructeur
et que n'ayant pas lui même tenu ses obligations de garant en procédant
de manière à ce que les réserves soient levées,
vous saisissez (ou allez saisir sous 8 jours...) le procureur de la République.
Vous portez plainte ainsi au TI (avec les faits et éléments
factuels...) à travers une injonction de faire.
Comment la somme des 5% est-elle retenue ? Sur un compte bloqué, un
compte sequestre ou rien de particulier ?
Bien sûr il paraît souhaitable d'informer le constructeur par
téléphone de "ce film", en mentionnant l'échange
avec l'AMIH très surprise de cet état de fait et qui a donc
conseillé cette démarche.
Puis vous confirmez l'échange téléphonique par une LR/AR
(les éventuelles promesses et l'escalade possible de la suite suivant
la conversation). Si l'échange n'a rien donné, alors vous mettez
à exécution cette procédure d'escalade. Que des écrits
après une dernière éventuelle tentative amiable.
Ne pas oublier qu'une réserve non levée qui provoquerait un
dommage décennal, ne serait pas ensuite prise en compte par la décennale
!
15) Changement d'option dans un
CCMI signé.
En principe, au stade présent du dossier (CCMI signé, PC obtenu)
et sachant que la demande ne remet pas en question l'aspect extérieur
(sauf cheminée qui serait très certainement ventouse murale)
sur le principe, le constructeur ne devrait pas refuser. Par contre effectivement,
le prix peut être dissuasif... Il est possible de dire qu'alors :
- soit vous ne faites pas avec lui (avec un risque de rupture du contrat...
dommages et intérêts...),
- soit que vous demandez à revoir la copie pour faire vous même
(via un professionnel) ces travaux (un peu ennuyeux quand même car des
interférences sur plusieurs corps de métiers et décision
tardive) et il n'est plus obligé de l'accepter.
Il faut trouver un terrain d'entente d'approche commerciale : satisfaction
du client. Si le corps de métier n'est pas dans l'entrepise, c'est
un de ses sous-traitants habituels; donc il n'a pas de marge particulière
! Par contre il faut réajuster les prix car il y a des incidences sur
divers lots (les réservations en plancher ne sont plus les mêmes,
des tuyaux PER sont à prévoir en lieu et place d'un câble
chauffant, il faut amener le gaz depuis la limite séparative...). Il
pourrait même "en profiter" pour revoir les délais
et la partie prestation de conception (en % normalement du tout...). Et oui,
en investissement c'est plus cher que l'électricité ! Mais on
s'y retrouve en fonctionnement... (mais voir l'évolution des prix du
Gaz avec une partie de son prix "indexé" sur le pétrole
!). Quoiqu'il en soit sur le fond (santé, environnement...) c'est mieux
qu'EDF même si cela reste du non renouvelable...
La RT2005 en outre, oblige lorsqu'on a pour source unique l'électricité,
à avoir un conduit de fumée pour offrir une énergie alternative.
Par contre si vous avez le gaz et un plancher eau-basse température,
vous pouvez changer de source d'énergie (fuel, bois, pellet, géothermie,
...) et le conduit de fumée n'est plus obligatoire (sauf si vous décidez
d'une cheminée d'agrément... mais c'est un choix, pas une obligation).
En résumé, il peut juridiquement refuser (c'est signé),
commercialement ce serait très "psycho-rigide" (et alors
à "répandre"), mais il peut aussi dissuader. Vous
ne pouvez pas lui imposer un prestataire dans le cadre CCMI; cela peut (peut
être) l'intéresser d'en voir un autre mais c'est vraiment à
sa discrétion. Disons que la décision est tardive et qu'il faut
du doigté, de la diplomatie et un budget...
Juridiquement il y a peu de chances qu'il y ait une autre réponse possible
dans ce cas bien précis du CCMI (que l'AMIH connait bien).
Donc tout est possible mais pas d'obligation de sa part.
16) Dans le cadre d'un CCMI , le constructeur
veut nous faire signer une demande d'acceptation de paiement direct à
l'un de ses sous-traitants ?
Cette demande est formellement contraire à l'esprit et la lettre
de la loi du 19/12/1990 qui régit le CCMI : le constructeur est un
guichet unique du MOA (vous) et vous n'avez pas à connaître des
artisans retenus uniquement par lui, ni donc des conditions (employés
directs, co-traitance, sous traitance ..) et montants ou modalités
de paiements associées à leurs prestations.
Il faut donc catégoriquement refuser (il s'appuie sur des "vieux
textes" sans rapport avec le CCMI !) et même suggérer rapidement
(avec lui) de demander l'arbitrage de la DDCCRF de St Brieuc ! (Direction
Départementale du Commerce de la Concurrence et de la Répression
des Fraudes) ou à défaut du Procureur de la République
du TGI (Tribunal de Grande Instance).
S'ils persistent à vous harceler dans ce sens, le leur écrire
en LR/AR (l'AMIH peut vous aider à rédiger si nécessaire...).
En fait, à quoi jouent-ils ? Est-ce que cela ne sent pas la précipitation
(course au fric) préparant un dépôt de bilan. Pour vous
de toute façons étant en CCMI, il y a un garant... (vous devez
avoir l'attestation du garant).
Si vous acceptiez cette "magouille" cela pourrait même conduire
à une forme de rupture/caducité du contrat (outrepassant vos
droits et engagements en vous immisçant dans la relation, contrairement
au contrat signé !). Ce qu'ils demandent là, ils ne l'écrivent
pas : demandez-leur, ça va aussi les calmer et surtout, ne cédez
pas. Il ne doit y avoir une réception que globale (conforme au CCMI)
et pas par lot non plus ! L'électricité fait partie de l'étape
légale équipement et donc le paiement afférent (avant
les 5%) ne se faisant qu'à la réception désormais !
Donc prudence...
17) Délais contractuels de réalisation
des travaux dépassés.
1- s'assurer que la date sur la DROC est bien celle que vous pensez (on
voit des maîtres d'ouvrage qui signent la DROC, sans la dater et c'est
en fait le constructeur qui la transmet et la date (à sa façon
: plus tard que vous ne pensiez !); à minima l'ouverture du chantier
ne peut intervenir que 2 mois après l'obtention du PC (Cf. enquête
publique obligatoire via panneau sur le terrain). La DROC est également
visible dans votre mairie ou à la DDE dans votre dossier PC (qui reste
public).
2- Si le retard du constructeur est avéré, lui écrire
un courrier recommandé avec AR (voir modèle dans la rubrique
"Documents") lui notifiant sa déficience quant à la
date de livraison contractuelle et exigeant par écrit une date prévisionnelle
de réception. Votre constructeur devra vous adresser une convocation
en LR/AR à cette réception au moins 8 jours avant comme le prévoit
la loi .
3- Informer le garant (son nom figure dans les conditions particulières
du contrat et vous devez avoir l'attestation de cette garantie (i.e. du garant
du constructeur) que votre banquier a dû exiger pour vous accorder vos
prêts) en exigeant désormais que le montant des pénalités
de retard (calcul à faire/prix total tous avenants éventuels
confondus en sus TTC par 1/3000 par défaut si aucune autre valeur n'a
été stipulée à la signature du contrat) par jour
calendaire de retard (dimanches et fériés inclus bien sûr)
soit versé mensuellement comme le prévoit la loi car cette déficience
met en danger votre situation personnelle. Y joindre la copie de la LR/AR
au constructeur. Exigez là aussi réponse écrite sous
8 jours ! (Modèle de courrier également dans la rubrique "Documents")
4- Si votre constructeur est affilié à un syndicat, le mettre
en copie de tout cela. (Modèle de lettre dans la rubrique "Documents")
5- Si une fois les délais des LR/AR épuisés sans retour
du constructeur en particulier, alors on escalade : LR/AR de mise en demeure
le convoquant à telle date et heure (voir en fonction de l'état
d'avancement des travaux) pour procéder à la réception
comme le prévoit le code civil : La partie la plus diligente convoque
la réception... :
Article 1792-6 du code civil (inséré par Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978 art. 2 Journal Officiel du 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979)
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage
déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient
à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable,
soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état
de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur
est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception,
s'étend à la réparation de tous les désordres
signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves
mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie
de notification écrite pour ceux révélés postérieurement
à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux
de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître
de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai
fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée
infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur
défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait
achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut,
judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier
aux effets de l'usure normale ou de l'usage
L'idéal est alors de faire venir un huissier ce jour là
qui constate où non la déficience du constructeur et cela sera
à déduire (frais) du montant du solde de l'ouvrage (voir la
fiche "Apurement
des comptes" dans nos fiches pratiques).
6- Si le constructeur ne vient pas alors faire une requête en référé
auprès du TGI de votre juridiction pour demander la réception
judiciaire à leurs frais (peut hélas être long) mais tout
sera à leur charge : pénalités, frais divers, ... et
les 5% s'il y a des réserves).
Si vous aviez dans votre assurance chef de famille/multirisques la garantie
assurance juridique (contractée avant la signature du contrat de construction
...) et que celle-ci n'exclue pas : "les litiges de nature immobilière"
(sauter sur vos conditions générales: chapitre "Garantie
assistance juridique" et à ce chapitre, au paragraphe "exclusions"
ou s'il n'y en a pas dans l'introduction). Cette garantie n'a rien à
voir avec "Défense Recours en RC". Voir notre fiche : "La
justice"... Donc si en fait vous bénéficiez de
cette garantie alors prévenir votre assurance. Elle vous mettra entre
les mains de l'avocat gratuitement pour faire le référé
si rien n'avait abouti avant (début de l'escalade).
Seuls les écrits (LR/AR) restent et les promesses n'engagent que ceux
qui les écoutent ... Bien archiver vos courriers et essayez de tenir
un "tableau" de la chronologie de vos évènements (livre
de bord...).
Voir bien sûr notre fiche pratique : "La
LR/AR" et son exemple".
18) Contestation des limites du terrain.
Un géomètre est un expert agréé (forme d'assermentation).
Dans un premier temps, il faut qu'il vienne et procède aux mesures
et que la concertation ait lieu. Le géomètre qui va nécessairement
ici faire une prestation officielle payée, devra rédiger (c'est
à clairement demander) un courrier/rapport qu'il adressera aux parties.
Ne vous séparez d'aucun document original (que des copies) : plans
cadastraux, certificat d'urbanisme, acte de vente, ... etc.
Existe-t-il déjà des bornes quelque part (comme référence
pour des mesures : votre plan de parcelle ?), sinon le géomètre
procèdera au bornage, mais il faudrait alors que, vu la contestation,
les frais en soient partagés (dans un premier temps ne faites pas borner
si ce n'est pas fait : ce sera au contestataire si aucun terrain d'entente
ne se dessine d'ester en justice et alors il en résultera un bornage
à frais partagés; c'est éventuellement à lui dire
gentiment, car vous ne contestez rien et êtes de bonne foi). C'est la
loi (code civil).
Article 646 du code civil : Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
CODE RURAL (Partie Réglementaire)
Article D161-13
Lorsqu'il n'existe pas de titres, de bornes ou de documents permettant de
connaître les limites exactes d'un chemin rural au droit des propriétés
riveraines ou qu'une contestation s'élève à ce sujet,
il peut être procédé à l'initiative de la partie
la plus diligente à une délimitation à l'amiable conformément
aux prescriptions de l'article 646 du code civil.
Le géomètre expert désigné dresse, à l'issue
de l'opération, un procès-verbal de bornage et, si l'une des
parties en fait la demande, des bornes sont plantées aux emplacements
choisis ; la délimitation et l'établissement de bornes se font
à frais communs sauf convention expresse de répartition différente
des charges.
Si l'accord ne se réalise pas ou si la délimitation ne peut
être effectuée par suite du refus, de l'incapacité juridique
ou de l'absence des intéressés, une action en bornage peut être
intentée devant le tribunal d'instance de la situation du lieu ; l'action
ne peut être intentée par le maire que sur autorisation du conseil
municipal.
Sur quoi l'agriculteur se base-t-il pour vous denier vos droits
? (il n'y a ni "tradition" ni "intuition" dans ce domaine
: seul le cadastre et les écrits comptent. S'il tentait de "dégainer"
un papier de prétendu accord passé avec un ex-propriétaire,
d'abord il en fournit copie et alors il doit nécessairement être
notarié et être passé (enregistré) aux domaines
(cadastre) !
Si à l'issue de la rencontre, il se dessinait des choses plus précises,
il faudrait alors que le géomètre (que vous missionnez et donc
dont vous attendez un "résultat" (neutre)) écrive
les choses; mais de votre côté, rédigez (pour mémoire)
un compte rendu pour tenter de ne pas perdre les échanges (prenez des
notes éventuellement). Seuls les écrits restent. Puis on avisera
alors s'il faut envoyer ensuite un courrier officiel aux "parties".
Peut être y-a-t-il un aspect servitude, mais alors et nécessairement,
le notaire aurait dû le signaler (dans l'acte de vente) sinon il aura
manqué à son devoir d'information et on se retournera contre
lui pour le préjudice (d'autant que c'est un terrain de faible surface,
dont tout manquement pèse en proportion).
Surtout pas de panique : les paysans en matière foncière essayent
toujours de "gratter" (c'est dans les gênes), savent tailler
des haies pour les faire reculer et comme la nature ont une qualité
forte : patience et pugnacité. Donc ne pas se démonter, ne pas
se laisser intimider, ne pas s'énerver (écoute, humour, mais
fermeté bienséante ...).
19) Arbres en limite de propriété
Voici ce que dit le code civil :
Article 671 (Loi du 19 mars 1804 promulguée
le 29 mars 1804) (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août
1881)
Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux
et arbustes près de la limite de la propriété voisine
qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement
existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut
de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres
de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations
dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance
d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être
plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif,
sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser
la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer
les espaliers.
Article 672 (Loi du 20 août 1881
Journal Officiel du 26 août 1881)
Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux
et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance
légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur
déterminée dans l'article précédent, à
moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription
trentenaire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin
ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales.
Article 673 (Loi
du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881) (Loi
du 12 février 1921 Journal Officiel du 15 février 1921)
Celui sur la propriété duquel avancent
les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre
celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces
branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage,
il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne
séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les
branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.
Concrètement, si des arbres plantés sur la parcelle voisine de celle que vous projetez d'acheter respectent les conditions énoncées par le code civil, il ne sera pas possible d'exiger que ces arbres soient abattus ou même coupés à une hauteur "raisonnable". Donc méfiance envers un vendeur qui vous déclarerait oralement qu'il se charge de régler le problème. Son objectif reste de vendre et quand vous aurez signé, ce ne sera plus son problème mais le vôtre. Le cas échéant, demandez-lui de confirmer par écrit sa promesse. Si vous estimez que le préjudice n'est pas supportable, vous n'aurez d'autre solution que la recherche d'un autre terrain !
Néanmoins, rien ne remplace le dialogue et vous serez amené à vivre près de votre voisin.. Il suffit souvent de se parler et de s’entendre pour éviter qu’une gêne ne se transforme en conflit. En cas de nuisance, voyez votre voisin et expliquez-lui le plus sereinement possible votre point de vue. Si vous êtes tous les deux de bonne foi, vous pourrez, dans bien des cas, parvenir à une solution satisfaisante. Concrétisez ces discussions par des écrits afin d'avoir la preuve de votre bonne volonté de résoudre le conflit à l'amiable.
Si toutefois le voisin refuse de se conformer à la législation, une action en justice s'imposera. Le fait d'avoir une assistance juridique dans votre contrat d'assurance de chef de famille vous simplifiera la vie (prise en charge des démarches). Dans ce cas, l'exclusion de garantie pour des litiges de nature immobilère (f'réquemment stipulée dans ces contrats) ne s'appliquera pas.
Les travaux de construction de la maison viennent de débuter.
Avec les pluies tombées ces derniers temps, il s'avère que les
eaux de ruissellement des champs avoisinants s'écoulent sur mon terrain
le transformant en "marécage".
La question est :
- le promoteur m'ayant vendu ce terrain n'aurait-il pas dû lui même
prévoir que ce problème serait un sérieux inconvénient,
- les travaux qui vont être entrepris doivent-ils être payés
par le vendeur du terrain
Les eaux de ruissellement naturel étaient autrefois retenues et freinées
par les talus et haies que les remembrements sauvages et irréfléchis
ont souvent rasé; aujourd'hui, après avoir donné des
primes pour les détruire, on redonne des primes pour en construire.
Seuls ceux qui avaient "tenu bon" sont grugés ...
Bref on ne peut empêcher le fond amont ...(lire la fiche "Juridique
eau de pluie" rubrique "Documents" du site web AMIH)
mais on a aussi le droit de faire le nécessaire pour draîner
son terrain et défendre son propre bien tant qu'on ne nuit pas à
celui des autres.
Bien sûr que l'agence immobilière ou le promotteur s'en moquent,
car certains ne savent même pas ce qu'ils vendent (un dossier, une adresse
et au mieux une photo ... mais sûrement une commission d'intermédiation
!).
En outre, en France les incidences des sols sont à la charge de
l'acquéreur qui est sensé avoir acheté la chose en
état, sauf réelles servitudes déclarées et non
indiquées par le notaire dans l'acte (manquement à son devoir
de conseil ...).
Mais, l'hydromorphie d'un terrain, comme sa nature géologique (argile,
marne, ...) ne relèvent pas du vice caché. L'acquéreur
(chose assez rare sauf discussion préalable avec des "anciens
du coin" ...) peut très bien mettre en condition suspensive dans
sa promesse de vente ou compromis, l'exigence d'une étude de sol ...
qui conditionne la vente (encore faut-il avoir un doute préalable).
Donc, on ne peut se retourner contre le vendeur.
Mais, si au PLU, c'est réellement classé en zone humide alors
c'est non constructible (car cela relève des écosystèmes
à protéger); mais actuellement, nombre de PLU ont omis l'obligation
de faire les inventaires des zones humides dans le cadre de la loi sur l'eau
et des SAGE (schéma d'aménagement et de gestion de l'eau) qui
doivent être élaborés avant révision du PLU !!!.
Pour une construction, ensuite si effectivement cela relève de la zone
humide mais non classée (constructible), le constructeur doit alors
prévoir des préconisations techniques spécifiques (et
coûteuses) pour les fondations (pieux, micro-pieux, puits, radiers,
longrines ... suivant les cas) et pourra mettre à son tour en condition
suspensive à son contrat de construction, l'exigence d'une étude
de sol (de l'ordre de 2 à 3000€ par un bureau d'étude spécialisé).
Pour être "complet" (sans en être sûr en la matière)
s'il s'avérait que ce terrain ait été remblayé
(moins de 2m de hauteur et de moins de 10 ans) alors il serait possible de
se retourner contre le vendeur ...
Si c'est une parcelle d'un lotissement, alors là on friserait l'abus
de confiance car alors le terrain doit être viabilisé et sa nature
(sols) précisée au réglement du lotissement, en signalant
éventuellement une parcelle particulière plus touchée
(cas vécu).
Tout dépend du cadre juridique contractuel.
- si vous êtes dans un CCMI (contrat de construction de maison individuelle
= loi du 19 janvier 1990) et si en outre il n'y avait pas en condition suspensive
dans les conditions particulières (l'exigence une étude de sol
préalable (*)), alors, c'est au constructeur d'assumer totalement,
car on est dans un contrat forfaitaire et définitif; la loi l'a clairement
voulu et la jurisprudence est constante en la matière !
(*) si cette condition suspensive existait, mais que vous ne l'avez pas remplie
et que le constructeur est "passé outre" en débutant
les travaux (avec dépôt de la DROC= Déclaration Réglemenentaire
d'Ouverture de Chantier), alors il assume également (il aurait prévu
les bretelles mais ne les aurait pas mises sciemment ou négligemment
...).
- par contre si vous n'êtes pas en CCMI, (type devis d'un lot de travaux
envers un corps de métier) c'est vous qui assumez le supplément
de coût ! Mais souvent on transige quand même (on essaye !) avec
diplomatie, car c'est le professionnel qui de par son devoir de conseil devait
venir voir le terrain pour savoir quelle préconisation technique sa
nature pouvait impliquer (mais ce n'est pas aussi simple néanmoins
...). Mais il faut le faire soft ...(on n'est pas en position de force).
Mais restons "zen" : il y a parfois aussi une chasse aux plus values
et avenants (car on se sent "coincé"); entendons par là
qu'il faut savoir de quoi il s'agit plus techniquement. Sans être exhaustif,
voilà quelques exemples (qui peuvent se "cumuler") :
- terrain en pente avec risque de "retenues" d'eau en partie amont
de l'ouvrage ==> un bon draînage sérieusement fait peut suffire,
- remblai : dépend depuis combien de temps et sur quelle hauteur (le
professionnel pouvait sans doute se renseigner avant mais n'en a pas strictement
l'obligation); à quelle profondeur est le "dur"; si c'est
une maison en bois, ce peut ne pas être dramatique (Cf. renvois de charge
en fondation ...). Une terre qui a été travaillée, met
dix ans avant de réellement se tasser (en terre pas trop pourrie de
mélanges ...).
- s'il y a des roches sur le chemin des fondations, il est interdit de s'appuyer
dessus : alors cela peut nécessiter soit de miner (autorisation ...)
soit des pieux ou micro-pieux avec longrine (comme un pilotis au dessus de
l'obstacle ...)
- si le sol est argileux (avec risque d'effondrements partiels ou différends
suivant les divers fondations), alors oui, il faut des pieux tous le tour
et même sous les futurs refends, avec des longrines (poutres béton,
armées),
- si l'hydromorphie des sols (zone humide) est forte (ex: ancien marécage)
et qu'un drainage n'y suffira pas, alors oui, il faut drainer et de préférence
faire un vide sanitaire pour éviter des risques de remontées
importantes, ou même des pieux ou pire des puits (plus gros ...).
- un vide sanitaire peut impliquer un soubassement plus haut (plus de rangs
de parpaings pleins ou semi-pleins mais pas creux), un drainage de pied de
fondation si en outre on a un risque d'humidité. Bien sûr on
aura alors des poutrelles et hourdis avant de couler une dalle (plus "fine"
qu'une dalle en pleine terre) mais armée également et cela ne
fait pas une différence de prix énorme en regard des riques.
Le vide sanitaire ou technique (suivant hauteur) doit être aéré
(bouches éventuellement type périscope ... i.e. remontantes
et en nombre suffisant suivant le volume du vide ...).
Lorsqu'on dit devis on pense (juridiquement) avec un terrassier/maçon
et pas un constructeur car c'est un mot attaché au CCMI; pour les artisans
et divers corps de métier, on parle plus (dans le code ...) d'entrepreneurs.
Oui, c'est du "verbiage" mais important pour tenter de comprendre
le contexte qui peut s'appliquer.
En droit français, le vendeur du terrain ne porte pas la responsabilité
de ce genre de déboire, car personne n'empêche l'acquéreur
de faire expertiser avant de prendre sa décision (avec autorisation
préalable car peut nécessiter des carottages ...).
Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots (au delà
de 2 lots), le vendeur doit obtenir un arrêté d’autorisation
de lotir. Tant que le lotisseur n’a pas obtenu cette autorisation,
aucune vente ne peut avoir lieu (attention sur ce point à "certaines
dérives").. Il peut néanmoins lors de la vente y avoir
des clauses suspensives : ne signer pas les yeux fermés, faites
vous expliquer !
Ce document est important, car il détermine le nombre maximal de lots
accepté, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale
de construction autorisée pour l’ensemble du lotissement et éventuellement
sa ventilation par lots, et les obligations qui peuvent avoir été
imposées au lotisseur.
Attention ! Si la ventilation par lots ne figure pas dans l’arrêté de lotir, le lotisseur doit vous fournir une attestation qui précise la SHON maximale constructible sur le lot (à défaut c'est celle du PLU en vigueur que vous pourrez invoquer).
Un extrait de l’autorisation de lotir doit être affiché
à la mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un
panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique (exactement
de la même manière que pour un permis de construire car cela
relève d'une enquête publique, dont l'affichage en est une des
modalités). Les travaux doivent être terminés dans les
trois ans qui suivent l’autorisation de lotir (six ans si le lotissement
est réalisé par tranches).
Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages (garantie décennale)
susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux
de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur
non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie
des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si
la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs
peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives
:
- une garantie de surface du terrain ;
- des informations sur la nature du sol.
Le cahier des charges est un document contractuel de
droit privé (même si le lotisseur est une municipalité)
qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement et les
contraintes urbanistiques qui seraient plus fortes que le code de l'urbanisme
et le PLU (il ne peut pas être plus "laxiste" que les dispositions
légales où réglementaires opposables à tous).
Il doit vous être communiqué avant la signature de la promesse
de vente ou la vente. Le notaire en a l'obligation (devoir de conseil)
car sa teneur peut ne pas être compatible avec votre projet. Après
la signature, il doit vous en être remis un exemplaire à conserver.
Attention ! Il s’impose à vous et aux acquéreurs successifs
même s’il ne vous a pas été remis. Vous êtes
alors parfois désigné dans un tel document par : les co-lotis.
Il contient des dispositions concernant notamment :
- les travaux collectifs qui incombent au lotisseur ;
- vos obligations quant à l’entretien extérieur des constructions,
- l’écoulement des eaux, les plantations existant sur les lots,
le séchage du linge… ;
- l’existence ou non de servitudes de droit privé (c’est-à-dire
les obligations que vous pouvez avoir vis-à-vis d’une propriété
voisine) : servitude de cour commune par exemple ; mais aussi peut mentionner
celles de droit privé (ex: présence de faisceau hertzien, conduite
d'eau de la ville ...).
- les charges à payer ;
- les activités professionnelles ou commerciales autorisées
ou non (destination des ouvrages).
Les droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement, tant qu’une assemblée générale des colotis ne décide pas de les modifier. Tout comme le règlement du lotissement, ce document est facultatif ! A défaut, c'est le réglement du PLU ou le code de l'urbanisme qui s'applique ?
Le règlement précise notamment :
- la destination des constructions (usage privé ou professionnel…),
- l’emprise au sol,
- la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades
autorisées ;
- l’implantation des constructions par rapport à la voirie et
aux limites séparatives ;
- l’aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées
;
- les conditions d’accès et de desserte de chaque lot, les règles
de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.
- les plans indiquent les cotes des voiries et services où se raccorder
(EP,EU, ...).
A défaut ce sont les textes légaux (code de l'urbanisme, SCOT, Schémas directeurs préfectoraux, ... Natura 2000 ...) et réglementaires (POS/PLU, arrêté divers ...) qui s'appliquent. Le règlement de lotissement n'est pas une obligation. Néanmoins ce dernier peut avoir des contraintes très spécifiques pour certaines parcelles et pas d'autres (dont servitudes).
Article L332-15 du Code de l'Urbanisme (Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 24 Journal Officiel du 19 juillet 1985 en vigueur le 1er juillet 1986) (Loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 art. 51 Journal Officiel du 3 juillet 2003)
L'autorité qui délivre
l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant
que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation
et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité
et à l'équipement de la construction,du terrain aménagé
ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation
en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication,
l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées,
l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les
aires de jeux et les espaces plantés.
Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent
au branchement des équipements propres à l'opération
sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel
ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées
à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.
L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les
conditions définies par l'autorité organisatrice du service
public de l'eau ou de l'électricité, prévoir un raccordement
aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant, en tout
ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement
n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants,
dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet,
ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes
ou futures.
En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux
publics, les travaux exigés au titre des équipements propres
n'ouvrant pas droit à l'action en répétition prévue
à l'article L.332-6.
L'autorité qui approuve le plan de remembrement peut imposer les mêmes
obligations aux associations foncières urbaines de remembrement autorisées
ou constituées d'office.
Il est donc intéressant de savoir si lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ?
23) Comment consigner la somme de 5% ?
La règlementation sur le contrat de construction de maisons
individuelles prévoit, dans le cas où des réserves sont
formulées, la possibilité pour le maître d’ouvrage
de retenir une somme égale à 5% du prix convenu TTC avenants
compris jusqu’à la levée des réserves (article R
231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation).Cependant, s'il
ne se fait pas assister par un professionel, le maître de l'ouvrage
peut, par lettre recommandée avec accusé de réception
dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à
la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas
signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié
dans le cadre de l'exécution du contrat.
Par ailleurs, l'article L231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation
précise qu'un CCMI ne peut comporter une clause ayant pour objet de
subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire
ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes
restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception
des travaux.
Du fait de l'énoncé du premier paragraphe, le constructeur ne
peut exiger le versement du solde des 5% le jour de la réception, qu'il
y ait des réserves ou pas ! Une jurisprudence existe en la matière.
Par contre, le constructeur peut exiger que les sommes soient
consignées entre les mains d'un tiers. Le contrat de construction peut
préciser l'organisme qui en sera éventuellement chargé
(la Caisse des Dépôts et Consignations du lieu de situation de
l'immeuble en général). A défaut d'accord entre le maître
d'ouvrage et le constructeur sur le consignataire, il est désigné
par décision de justice du président du Tribunal de Grande Instance.
La consignation de ces sommes présente l’avantage, pour le maître
d’ouvrage qui a émis des réserves, de pouvoir exiger la
remise des clefs ; quant au constructeur, il a ainsi l’assurance que
les fonds n’ont pas été conservés par le maître
d’ouvrage mais, se trouvent en sécurité entre les mains
d’un tiers neutre présentant toutes les garanties de solvabilité.
Par conséquent, il est utile le jour de la réception de disposer du formulaire exigé par le Trésor Public lors de toute consignation de cette nature. Ce formulaire est accessible par le lien suivant (Formulaire Consignation). Il sera complété en présence du constructeur. Ce dernier devra fournir une attestation certifiant qu'il accepte la Caisse des Dépôts en tant que consignataire. Il suffit ensuite d'expédier au Trésor Public (Trésorerie Générale du département) le formulaire de consignation et l'attestation du constructeur accompagnés du PV de réception et de l'annexe des réserves si celles-ci ne figurent pas sur le PV de réception.
Le Trésor Public fournit en retour un récépissé de consignation dont une copie doit être transmise au constructeur dès réception. Dès que les réserves sont entièrement levées, il convient de lever la consignation.
NB: ce mécanisme tel que
décrit ici, s'applique uniquement au cadre contractuel légal
du CCMI et ne s'applique pas de la sorte à une maison individuelle
construite dans le cadre d'une VEFA, vente en l'état futur d'achèvement
qui diffère sur plusieurs points. Donc pas de confusion à faire.
24) Avocat parisien et tribunal administratif de Rennes (litige fisc/contribuable)
Lorsqu'un avocat choisi n'est pas rattaché au barreau
de la juridiction concernée (ici, il est parisien et le tribunal administratif
est celui de Rennes), il est amené à prendre une "boite
aux lettres administrative" à travers un avocat dit "postulant"
qui lui est rattaché à la juridiction de Rennes. Ce dernier
sert d'interface avec le greffe du tribunal mais c'est bien votre avocat parisien
qui rédige le dossier et discute avec ici votre adversaire (l'état,
le fisc ...). Il faut néanmoins veiller à ce que ce postulant
fasse bien la paperasse dans les délais : dépôt de
la requête d'assignation en référé.
La plaidoirie (publique) est essentiellement écrite pour le référé
mais peut être orale (procédure d'urgence); le juge des référés
en général demandera la suspension des paiments, laissant le
soin à son collègue le juge du fond de prendre le temps d'une
décision plus approfondie (car derrière cela fera jurisprudence
dans les faits). Donc cela gèle la mesure de recouvrement et les pénalités,
en attendant le jugement sur le fond. Ce dernier est une procédure
publique, également sans plaidoirie orale des parties. Seul le commissaire
du gouvernement (sorte de procureur représentant la loi, l'état)
qui est en général quelqu'un qui a de la bouteille, plaide pour
éclairer le tribunal qui lui jugera seul en son âme et conscience.
Suite à quoi le prononcé du jugement aura lieu à huis-clos.
Le commissaire du gouvernement y assiste, sans s'exprimer. Mais en général
ce qu'il a dit à l'audience publique est statistiquement suivi à
75/80% des cas. Puis le prononcé du jugement est ensuite notifié
par écrit (huissier en général) aux parties (vous et
le fisc) et soit immédiatement applicable (rare) soit dans les 1 mois
pour pouvoir faire appel éventuellement (tribunal de Nantes). Tout
cela peut prendre du temps, d'où l'importance de la décision
du référé ...
Donc le référé devrait bloquer le recouvrement rapidement
une fois la justice saisie.
Il n'est pas impossible que votre avocat transmettant le dossier au tribunal
et aussi au défendeur (fisc), c'est le principe du contradictoire (vous
êtres le demandeur), cela s'arrête là suite à intervention
du ministère ....
Si l'affaire se juge positivement, le fisc pourrait être condamné
(outre les frais et dépens, mais là ce n'est pas une obligation)
à un dommage et intérêt (800 à 1000 Euros) pour
abus de pouvoir (mais ce ne me semble pas réellement être le
cas ..;).
25) Les subtilités de la justice !
1- Une audience publique (ce qui est différent d'une
conférence de mise en état par exemple, qui n'est pas publique),
peut quasi jusqu'à la veille et parfois même juste avant (lorsque
le Président inventorie et appele les dossiers), être repoussée,
soit à la demande d'un avocat, soit parce que des pièces sont
arrivées trop tardivement pour être instruites sereinement, soit
parce qu'une partie à la cause se désiste, ... (c'est déconcertant
de négligence cavalière).
2- Que depuis 2 ans (de mémoire), les audiences n'ont plus à
être plaidées oralement sauf aquiescement du président
(i.e. à sa discrétion ...) car ce sont (code de procédure
civil) des procédures écrites (oui, cela est choquant car comment
peut-on réellement alors assurer la pleine transparence de la justice
face aux citoyens ?).
3- Que souvent il y a une sorte de principe "tacite" qui veut que
les affaires soient traitées dans l'ordre des avocats (pas des plaignants
!...) les plus éloignés pour leur permettre de partir les premiers
... C'est particulièrement vrai en appel où les cours sont moins
nombreuses (dont moins dense donc plus éloignées ...). De ce
fait bien souvent l'avocat qui "réside" dans la ville ou
commune d'une telle cour passe en dernier et donc arrive après l'ouverture
de la séance ...
4- Souvent un avocat peut avoir plusieurs affaires en même temps à
divers endroits et donc peut amener ses conclusions écrites avant (car
de toute façon il n'est pas certain que ce soit plaidé et/ou
qu'il y ait plaidoirie orale )... Il peut même arriver en ce cas, que
votre avocat se fasse représenter par un "collègue"
(qui souvent se contentera de demander un report d'audience lors de l'inventaire
des affaires à l'ouverture de la séance) !
5- Enfin, un jugement ne se fait pas "à chaud" (principe
de sérénité). Il est toujours mis en délibéré
et prononcé donc après (souvent de l'ordre d'un mois après)
et donc à chaque fois à une audience, on repart sans avoir de
jugement. On voit et on entend les plaidoiries (parfois très mal),
la mauvaise foi des escrocs ... Après, il faut attendre de recevoir
(le plaideur et son avocat) le prononcé du jugement écrit, chez
soi (LR/AR ou huissier ...).
On peut trouver cela scandaleux, cavalier, sans respect du plaideur et de
la justice républicaine ... Mais c'est ainsi et même les avocats
ne s'en rendent plus réellement compte ("c'est normal ou banal"
pour eux) et n'informent pas leur client de ces éventualités
et procédures !
En règle générale, il faut tenter de s'assurer avant
avec son avocat de ce qu'il va faire (il va venir, à quelle heure,
ne pas venir ...) et redemander la veille si une autre partie à la
cause n'a pas demandé à repousser! On peut aussi demander (téléphone)
au greffe du tribunal avant (quelques heures avant) en ayant bien connaissance
des références de son inscription au rôle ... Et souvent
ils disent ne pas savoir répondre ... Idem pour savoir si le délibéré
a bien eu lieu ...
Il est probable que 98% des français et justiciables ne savent pas
tout cela qui peut ressembler pour nous profanes, à du mépris
(car on perd son temps, on angoisse et en ressort en colère, outré
de tant de laxisme).
