FAQ

 

AVANT LE DEBUT DE LA REALISATION

(1) Quels sont les différents contrats ?

(2) Comment choisir son contrat ?

(3) Qu'est ce que le CCMI ?

(4) Le CCMI est-il obligatoire ?

(5) Faut-il prendre l'assurance Dommage Ouvrage ?

(6) Faut-il prendre une assurance juridique ?

(7) Quelles sont les différentes garanties ?

(10) Comment choisir le constructeur de sa future maison ?

(11) Combien dois-je voir de constructeurs avant de me décider ?

(15) J'ai signé un CCMI sur la base d'un chauffage électrique par le sol. Aujourd'hui je me dis que j'ai fait un mauvais choix et je voudrais en changer. Puis-je en imposer un autre à mon constructeur ?

(18) J'ai acheté un terrain de 943 m². C'est signé. Le voisin, paysan, conteste et prétend que j'empiète sur son terrain. Le géomètre me dit que non...

(19) Une haie de sapins masque le soleil du terrain que nous projetons d'acheter et des branches dépassent de plus de 2 mètres de la limite séparative. Le vendeur nous avait dit que ce problème serait résolu ...

(20) Les eaux de ruissellement des champs avoisinants s'écoulent sur mon terrain le transformant en "marécage".

21) J'ai signe un devis avec un constructeur. Dès qu'il a commencé à creuser il a vu que c'était du remblai et qu'il fallait des fondations plus importantes et voire même un vide sanitaire. Pour qui doit être la facture ?

22) Lotissement privé. La parcelle dans laquelle notre terrain est situé est composée de quatre lots. Pour cela le propriétaire des parcelles a dû obtenir un permis de lotir pour que l'on puisse lui acheter le terrain. Lors de notre première rencontre, il nous a dit à l'oral que le terrain serait viabilisé. L'acte notarié ne le stipulait pas.

PENDANT LA REALISATION

(8) Que faire à la remise des clefs ?

(13) Doit on faire appel à un expert en cas de malfaçon en cours de chantier ?

(16) Construisant dans le cadre d'un CCMI , le constructeur faisant référence à la loi du 31 decembre 1975 veut nous faire signer une demande d'acceptation de paiement direct à l'un de ses sous-traitants !

(17) Ma maison est en construction depuis le 12/06/2006 date de la DROC. Durée des travaux 10 mois aux conditions particulières du CCMI. A ce jour (13/07/2007) la maison n'est toujours pas terminée.Constructeur : Maisons TORAPAS. Quelles démarches me conseillez-vous ?

(23) Comment consigner la somme de 5% à la réception ?

(26) Je suis censé effectuer la "visite des 95%" avec un représentant de mon constructeur afin de lister tous les points à revoir avant la livraison. Est-ce légal ?

(28) Je suis en CCMI. Est-ce que je peux faire des travaux dans ma maison alors que le chantier n'est pas terminé (pose parquet et pose cuisine) ?

APRES LA REALISATION

(9) Que se passe-t-il si j'ai un problème après avoir emménagé dans ma maison ?

(12) Nous avons construit une maison neuve en 1997. Il s'avère aujourd'hui que la toiture est remplie de points de rouille. En 2003, après plusieurs appels téléphoniques, le couvreur XXXX est intervenu pour remplacer quelques ardoises en accord avec le fournisseur YYYY. Mais les ardoises ont continué à rouiller. Le 8 mars 2004, nous avons envoyé un courrier en recommandé au constructeur ZZZZ. Il ne nous a donné aucun "signe de vie". Le 17 octobre 2006, nous avons déclaré ce sinistre à la SMABTP (assureur dommage-ouvrage).Un expert du cabinet WWWW de GUINGAMP a estimé qu'il s'agit d'un défaut esthétique qui ne porte pas atteinte à sa solidité de l'ouvrage.
Aujourd'hui, que faire face à ce problème?

(14) Les réserves n'ont pas été levées dans les délais. Que Faire ?

(27) J'ai un CCMI. L'un des sous-traitants de mon constructeur me réclame un supplément pour une prestation qui n'a fait l'objet d'aucun accord écrit de ma part. J'ai reçu un recommandé de ce sous-traitant me menaçant de poursuites si je ne paie pas. Que faire ?

JUSTICE

(24) Un litige avec le fisc m'amène à saisir le tribunal administratif. Cependant, mon avocat est parisien et mon affaire sera traitée par le tribubal administratif de Rennes. Comment les choses vont-elles s'articuler ?

(25) Les subtilités de la justice : J'étais à la dernière audience publique du tribunal de grande instance (au civil). Je n'ai pas vu mon avocate et mon affaire n'a pas été plaidée. Je suis outrée ! Pourquoi est-ce possible ?


1) Quels sont les différents contrats?
Les 3 principaux contrats sont :
· le CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle,
· le contrat de maîtrise d'oeuvre (ou contrat d'entreprise),
· le contrat d'architecte. Nous disposons pour nos adhérents d'une fiche technique détaillée sur ces différents contrats.

2) Comment choisir son contrat?
L'AMIH recommande le CCMI car c'est le seul contrat qui offre une réelle protection juridique. Malheureusement d'un point de vue technique, il n'offre aucune protection (pas d'obligation de descriptif précis). C'est au consommateur d'avoir des certitudes sur la qualité des prestations techniques des constructeurs. L'AMI peut vous aider sur ce point et recommande dans un premier temps un devis technique très détaillé avec un chiffrage précis de chaque référence citée au devis. De plus, le CCMI oblige le professionnel (constructeur) à être couvert par un garant (société d'assurance).

3) Qu'est ce que le CCMI?
Le CCMI est un contrat avec un cadre réglementaire juridique précis (arrêté du 28/11/1991), avec obligation d'avoir pour le consommateur un seul interlocuteur (constructeur) qui lui-même signe avec les sous-traitants (le constructeur est donc libre d'imposer ses artisans). C'est un marché forfaitaire à prix fixe qui protège le consommateur des plus-values non demandées par celui-ci (exemple: ajout d'un rang de parpaings non prévu au contrat). Le délai de réalisation de la construction est convenu dans le contrat avec pénalités en cas de retard (en général 1/3000 ème du prix convenu par jour de retard). De plus, le CCMI stipule qu'il doit y avoir un calendrier des paiements réglementé et des conditions suspensives prévues (acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, obtention de l'assurance dommage/ouvrage, obtention de la garantie de livraison fournie par le garant). Enfin, il offre une période de rétractation de 7 jours à partir de la réception du contrat par courrier avec AR où il est alors important de bien signer 3 documents: le contrat, les plans et la notice descriptive.

4) Le CCMI est-il obligatoire?
Non, mais l'AMIH vous le recommande vivement.

5) Faut-il prendre l'assurance Dommage Ouvrage?
Quel que soit le type de contrat, il existe depuis 1978 l'assurance Dommage Ouvrage qui a pour objet d'assurer un financement rapide des désordres relevant de la garantie décennale. L'assurance Dommage Ouvrage est obligatoire avec le CCMI. Elle doit être souscrite par le consommateur avant le début des travaux. L'AMIH considère qu'il est très important de souscrire cette assurance. Sans assurance dommage ouvrage, en cas de revente de la maison au cours des 10 premières années, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de désordre.

6) Faut-il prendre une assurance juridique?
L'AMIH conseille de prendre une assurance d'assistance juridique pendant la construction de votre maison. En effet l'assurance Dommage Ouvrage ne couvre que les défauts de structure, c'est à dire les défauts très importants. L'assurance d'assistance juridique pourra être utile pour les autres défauts. Lors de la souscription, il est nécessaire de bien vérifier l'absence de clause excluant la construction de maison ainsi que les délais d'application de cette assurance.

7) Quelles sont les différentes garanties?
Il existe 4 garanties :

Avant la remise des clés :
· Garantie de bonne livraison : c'est le garant (voir FAQ CCMI) qui finit la maison en cas de défaillance du constructeur (faillite par exemple).

Après la remise des clés :
· Garantie de parfait achèvement (1 an) : c'est le constructeur qui doit intervenir pendant la première année afin de réparer tous les désordres.
· Garantie biennale (2 ans) : elle couvre tous les équipements qui se désolidarisent de la maison (baies coulissantes, radiateurs, etc.).
· Garantie décennale (10 ans) : elle couvre tout ce qui met en cause la solidité de la construction ou qui rend impropre à son utilisation.

8) Que faire à la remise des clefs?
Il faut établir un procès verbal entre les deux parties (maître d'ouvrage et maître d'oeuvre) qui fait un état des lieux de la conformité à la commande (l'objet livré correspond-il à l'objet commandé ?). On note dans ce procès verbal les réserves éventuelles constatées. Nous disposons pour nos adhérents d'une fiche technique détaillée sur ce point.

9) Que se passe-t-il si j'ai un problème après avoir emménagé dans ma maison?
En fonction de la période à laquelle il survient, il faut contacter le bon interlocuteur. Nous pouvons vous conseiller sur la démarche à suivre (lettre recommandée, mise en demeure, etc.). Quelle que soit la garantie, c'est le code civil qui s'applique en cas de litige, mais un arrangement à l'amiable est toujours préférable à une action en justice (à moins d'avoir du temps, de l'argent, une bonne santé et un bon avocat).

10) Comment choisir le constructeur de sa future maison?
Tout d'abord, il doit vous écouter. Cela paraît bête à dire (écrire) mais beaucoup d'entre eux ne vous écoutent pas (hormis quand vous leur donnez votre budget ....). L'un des membres du bureau de l'AMIH a fait un test avec différents constructeurs en se présentant comme un particulier désireux de faire construire et en répétant systématiquement la même chose : une cuisine, un salon et une salle à manger au sud, une vraie entrée, un cellier dans la maison entre la cuisine et le garage, les WC séparés de la salle de bain, etc. Et bien bon nombre d'entre eux ont sorti des plans tout faits avec la salle à manger au nord et l'entrée directement dans le salon ou le cellier dans le garage ou les WC dans la salle de bains, etc. Ils avaient toujours des arguments : avec la salle à manger au nord, les pièces seront plus grandes; une vraie entrée ne sert à rien, disait-il, tout le monde rentre par le garage; le cellier est aussi bien dans le garage, vous gagnerez de la place, etc. Même si les conseils d'un professionnel sont à prendre en compte, il doit lui aussi vous écouter pour vous faire un projet qui correspond à vos habitudes de vie.
Bref, vous avez compris, s'ils vous écoutent aussi peu au début du projet (c'est à dire avant de signer), il y a peu de chance que cela s'arrange par la suite.

Une fois trouvé celui qui veut bien construire la maison que VOUS souhaitez (et pas celle qu'il a déjà faite 12 fois), il y a un test simple à faire : parlez-lui du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) et de l'assurance dommage ouvrage (cf. notre fiche pratique). Dans la conversation lancez une phrase du style : " on m'a parlé du CCMI et d'une assurance dommage ouvrage, vous en pensez quoi ? ". S'il vous répond que cela ne sert à rien avec lui, car il est " sérieux ", que cela va vous coûter plus cher pour rien de plus, que c'est beaucoup de paperasse pour rien, etc... FUYEZ, c'est un escroc !

Autre chose importante, il doit venir voir le terrain sur lequel il va construire votre maison. S'il vous fait un devis sans s'être déplacé, il faut qu'il change de métier pour se lancer dans la voyance (il gagnera certainement beaucoup d'argent avec les dons qu'il semble avoir). Et oui, ce n'est pas tout de savoir dessiner une maison sur une feuille de papier, dans la réalité il y a une troisième dimension : la maison se pose sur le sol..... et le sol eh bien il est rarement plat, parfois franchement humide, et des fois il y a des cailloux (et des gros en Bretagne), etc..

Enfin et non des moindres, ses devis doivent être détaillés (30 à 40 pages minimum). S'il vous montre un recto/verso avec comme seules informations : Gros œuvre 45000 euros, Electricité : 5000 euros, etc. (on l'a vu). FUYEZ, car s'il ne vous donne aucune visibilité sur ce qu'il va réaliser, qu'est ce que cela va être quand il le réalisera pour de bon …

Mais tout ceci est détaillé dans notre fiche pratique : CHOIX DU CONSTRUCTEUR

11) Combien dois-je voir de constructeurs avant de me décider?
Comme les gens qui ont du temps à perdre sont rares, voici une méthode simple qui doit marcher dans 95 % des cas.
Etape 1 : Sélectionner 5/6 constructeurs comme vous le souhaitez :
(1) parlez en autour de vous, il y a certainement des personnes qui ont fait construire ou qui connaissent des gens qui ont fait construire et qui ont un avis sur tel ou tel constructeur,
(2) regardez les chantiers en cours, repérez les constructions (donc les constructeurs) qui vous plaisent et essayez de contacter les particuliers qui font ces constructions pour savoir comment cela se passe (très important),
(3) allez sur des salons (attention : tout ce qui brille n'est pas de l'or),
(4) adhérez à l'AMIH vous rencontrerez plein de gens qui ont plein d'avis sur plein de constructeurs ;-)
Etape 2 : Passez les à la moulinette : " comment choisir le constructeur de sa future maison " (cf. ci-dessus). La sélection naturelle va donc certainement en éliminer plusieurs (la nature fait bien les choses ....). Il faut qu'il vous en reste au moins deux (pour les mettre en concurrence). S'il vous en reste moins (des fois la nature est féroce), recommencez à l'étape 1.
Etape 3 : Faites faire des devis détaillés aux deux rescapés, posez des questions, demandez et faites écrire des précisions (les paroles s'envolent les écrits restent), allez voir des réalisations de ces deux constructeurs et demandez à discuter avec les propriétaires, vérifiez la santé financière du constructeur (par exemple: 36 17 EURIDILE), etc. En général, il y en a un des deux avec qui tout cela " passe mieux ". Si en plus, il est dans votre budget alors là c'est gagné. Enfin, venez nous montrer votre devis. Notre expert technique le relira avec vous.

12) Toiture rouillée.
C'est hélas un problème relativement "classique".
Il y a 2 sortes de pyrite : fer et cuivre. C'est plus la fer qui est ennuyeuse. En effet : elle rouille. Si en outre elle est traversante (d'une ardoise), alors la rouille (oxydation) peut faire éclater son trou et fendre l'ardoise. Ca, c'est l'aspect "technique" !
Lorsque vous avez signé votre contrat, le DTU en vigueur (règles de l'art du CSTB : Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, régissant le bâtiment) distinguait en matière d'ardoise 3 classes : A, B & C, mettant fin aux anciennes appellations par trop subjectives, de choix et tri (ex: premier tri, premier choix...). Ces classes étaient définies par des caractéristiques physico-chimiques précises (dont celles liées aux pyrites). Il y avait alors des classements et homologations des "veines" des carrières (en France, Espagne, Canada par le LNE : Laboratoire National d'Essai (un des bras armé de la normalisation, dont pour CSTB) pour celles autorisées à la vente sur le territoire (environ 1200 à l'époque).
Lorsque l'on signe un descriptif de construction (ou de travaux avec un couvreur), il y a une mention relative aux ardoises (en plus du métré, des crochets...) sur leur nature, taille, ... mais c'est souvent là que les gens sont "abusés" (et signent faute de savoir); on voit par exemple : Ardoise Naturelles d'Espagne, ce qui en la matière ne veut rien dire (sauf que ce n'est pas de l'ardoise industrielle !). Nous (l'AMIH) on obligeait à l'époque de cette règle à faire préciser : de classe A. Ceci car alors il ne peut y avoir de pyrite de fer traversante ou coulante (des tests appropriés du LNE le montrent et les palettes à la livraison, sous blyster, portent une étiquette avec le n° d'agrément du CSTB et la classe et ce n° est en outre (sauf trafic, qui existe...) gravé sur la palette elle même. Ceci permet (lorsqu'on sait tout ça...!??) de vérifier la conformité de la chose livrée à la chose commandée.
Expertise, expert et garanties : je pense que la SMA-BTP a du vous envoyer M. XXXX qui en défend très bien les intérêts que ce soit au titre d'une assurance Dommage ouvrage, comme d'une décennale d'un de "ses" artisans ou en expertise judiciaire. Tant qu'il n'y a pas de fuite à la couverture (dont la destination est bien une part du hors d'eau de l'ouvrage), la garantie n'intervient pas, car en droit (code civil et code des assurances) : cela ne nuit pas à la destination de l'ouvrage, à sa sécurité ou son habitabilité ! (formule consacrée par tous ces "bandits patentés"). Si certaines ardoises sont fendues, alors le couvreur dans le cadre de la garantie, les change, au cas par cas ! Les coulures tant qu'il n'y a pas de fuite, sont considérées comme de l'esthétique (jurisprudence constante des tribunaux civils). Par ailleurs, une lettre recommandée n'arrête pas la prescription décennale : seule une requête en justice (référé, plainte, ...) aurait pu le faire !
Par contre, si effectivement votre devis indiquait "classe A", alors vous avez été abusé au sens pénal (abus de confiance, escroquerie) : on ne vous a pas livré et installé ce qui était commandé ! Mais (la justice est tout aussi pourrie) l'escroquerie est prescrite au bout de 3 ans (si pas d'action en justice) et l'abus de confiance en 5 ans !!! Donc ces "gens-là" qui savent tout ça bien sûr (dont assureur, expert, constructeur...) jouent la montre et respectent bien les textes (à leur unique avantage).
Une seule éventuelle porte de sortie (qu'on ne voit quasiment plus) : peut être auriez-vous eu un certificat de garantie trentainaire du fournisseur (carrière ou grossiste) des ardoises et alors il n'y aurait pas de prescription encore et une action possible mais uniquement à travers la justice une fois signalé avant néanmoins à "toute la filière" (constructeur, couvreur, assureur, expert qui alors aurait mal fait son boulot) cette dernière carte, leur demandant alors, une dernière fois d'intervenir, avant d'être contraint d'informer "qui de droit" (jamais de "menace").
Si vous avez dans votre contrat d'assurance juridique (si possible existant avant signature du contrat de construction, qui est "le fait générateur") la garantie : assistance juridique (pour les litiges de la vie quotidienne) et que (voir les conditions générales) elle n'exclut pas les litiges de nature immobilière (les assureurs sont aussi des "malins", pour rester poli) alors vous pouvez faire appel à eux.
Voilà, en clair (sauf ce cas de garantie trentenaire qu'on ne voit quasiment plus), vous êtes grugé.
Il existe néanmoins des entreprises qui nettoient et repeignent les toitures avec une garantie décennale sur leurs travaux.
Donc, que disait déjà votre descriptif au paragraphe couverture (du chapitre charpente, toiture) en matière de qualité des ardoises ?

NB: le DTU a changé désormais sur les ardoises depuis juin 2006 et le "but du jeu" est de faire entrer en Europe de la "mer ..." avec la norme CE (Brésil, Europe de l'Ouest, Chine, ...). Heureusement il existe associée à la norme CE, une marque NF qui permet aussi (à plus cher...) de retrouver l'équivalent de la classe A (on garde notre souveraineté...). Désormais, votre descriptif doit faire référence à la norme EN 12326-1 (norme éuropéenne). La norme française reprend le même numéro mais elle est précédée de la marque NF (NF EN 12326-1). Dites-le à vos voisins, amis, collègues, famille qui vont faire construire, que votre malheureuse expérience limite la casse par ailleurs... Lisez notre fiche ardoises

13) L'idéal serait bien sûr d'avoir une relation de confiance avec le constructeur qu'on choisit pour éviter tout conflit et régler tout différend immédiatement par échange cordial...
Mais, il s'avère qu'un certain nombre de "pavillonneurs", proposant le CCMI bien sûr pour être d'apparence parfaitement en règle, appartenant à des syndicats de constructeurs qui les défendent, plus qu'ils ne les forment ...ne jouent pas toujours très franc jeu, car ils tirent les prix (au détriment de la qualité) et sous-traitent quasi toute la construction, sauf sa gestion à travers leurs chefs de travaux.
De ce fait, les sous-traitants (artisans divers) ont des prix extrêmement "justes" (faible marge) et peu de temps "à perdre" sur un chantier... Donc, en pratique c'est assez souvent de piètre qualité et on en a pour son argent...
Donc, il faut veiller tout d'abord à ne payer les appels de fonds du CCMI (7) qu'après s'être assuré que l'étape revendiquée par le constructeur est bien franchie et correctement franchie. On a totalement le droit (c'est la loi) lors des appels de fonds en question, de demander une visite de chantier pour en constater la réalité de l'avancement. S'il y a problème (bien sûr pas toujours visible par un profane), on demande par LR/AR une explication écrite de ce qu'on constate et on ne règle pas l'appel de fonds en question, sans cette réception (réponse écrite) explicitant la non conformité ou malfaçon.
Si on a plus de doute, on peut alors faire appel à un expert..
C'est réellement si la LR/AR avec mise en demeure de répondre à vos questions ne donne rien qu'alors on informe (copie) le garant du constructeur (type CGI, CEGI, AXA? ...) et on lui indique qu'on va faire appel à expert. Lorsqu'en fait (après expertise en présence du constructeur, convoqué par l'expert) la malfaçon ou non conformité est avérée, on retiendra à la fin des paiements de l'ouvrage (réception officielle) les frais engagés par la légèreté du constructeur.
En pratique, lorsqu'on en arrive à ce type de relations, cela peut se gâter (et parfois, finir en justice), ce qu'il faut éviter. La meilleure des parades (hélas) c'est avant le choix du constructeur puis ensuite par des écrits (toujours polis et très factuels). Surtout ne pas croire leurs promesses orales qui n'engagent que ceux qui les écoutent. Toujours confirmer un échange oral avec promesses par un écrit, du type :
"Comme suite à notre échange (téléphonique, ou sur le chantier en présence de, ...) le dd/mm/yy à telle heure, nous avons bien noté vos dires, à savoir : ...ce qui a été dit, promis, pour quand, .... A défaut de contre indication écrite de votre part à la présente, cela confirmera que nous avons bien compris ce que vous nous avez précisé et constitue vos engagements ..."

14) Les réserves n'ont pas été levées dans les délais.
En fait, dès l'écoulement du délai figurant au PV de réception pour lever les réserves, il faut (voir nos fiches pratiques à ce sujet) informer et étant en CCMI, mettre en demeure le constructeur de tenir ses engagements (levée des réserves) et en informer également son garant (vous en avez l'attestation) par LR/AR. Ce dernier est solidaire de son client le constructeur, jusqu'à la levée de toutes les réserves !
Ensuite, si jamais (rare avec les gens sérieux) après cette mise en demeure il ne se passait rien, vous devez informer (une dernière fois) le dit garant de la défaillance avérée du constructeur et que n'ayant pas lui même tenu ses obligations de garant en procédant de manière à ce que les réserves soient levées, vous saisissez (ou allez saisir sous 8 jours...) le procureur de la République.
Vous portez plainte ainsi au TI (avec les faits et éléments factuels...) à travers une injonction de faire.
Comment la somme des 5% est-elle retenue ? Sur un compte bloqué, un compte sequestre ou rien de particulier ?
Bien sûr il paraît souhaitable d'informer le constructeur par téléphone de "ce film", en mentionnant l'échange avec l'AMIH très surprise de cet état de fait et qui a donc conseillé cette démarche.
Puis vous confirmez l'échange téléphonique par une LR/AR (les éventuelles promesses et l'escalade possible de la suite suivant la conversation). Si l'échange n'a rien donné, alors vous mettez à exécution cette procédure d'escalade. Que des écrits après une dernière éventuelle tentative amiable.
Ne pas oublier qu'une réserve non levée qui provoquerait un dommage décennal, ne serait pas ensuite prise en compte par la décennale !

  15) Changement d'option dans un CCMI signé.
En principe, au stade présent du dossier (CCMI signé, PC obtenu) et sachant que la demande ne remet pas en question l'aspect extérieur (sauf cheminée qui serait très certainement ventouse murale) sur le principe, le constructeur ne devrait pas refuser. Par contre effectivement, le prix peut être dissuasif... Il est possible de dire qu'alors :
- soit vous ne faites pas avec lui (avec un risque de rupture du contrat... dommages et intérêts...),
- soit que vous demandez à revoir la copie pour faire vous même (via un professionnel) ces travaux (un peu ennuyeux quand même car des interférences sur plusieurs corps de métiers et décision tardive) et il n'est plus obligé de l'accepter.
Il faut trouver un terrain d'entente d'approche commerciale : satisfaction du client. Si le corps de métier n'est pas dans l'entrepise, c'est un de ses sous-traitants habituels; donc il n'a pas de marge particulière ! Par contre il faut réajuster les prix car il y a des incidences sur divers lots (les réservations en plancher ne sont plus les mêmes, des tuyaux PER sont à prévoir en lieu et place d'un câble chauffant, il faut amener le gaz depuis la limite séparative...). Il pourrait même "en profiter" pour revoir les délais et la partie prestation de conception (en % normalement du tout...). Et oui, en investissement c'est plus cher que l'électricité ! Mais on s'y retrouve en fonctionnement... (mais voir l'évolution des prix du Gaz avec une partie de son prix "indexé" sur le pétrole !). Quoiqu'il en soit sur le fond (santé, environnement...) c'est mieux qu'EDF même si cela reste du non renouvelable...
La RT2005 en outre, oblige lorsqu'on a pour source unique l'électricité, à avoir un conduit de fumée pour offrir une énergie alternative. Par contre si vous avez le gaz et un plancher eau-basse température, vous pouvez changer de source d'énergie (fuel, bois, pellet, géothermie, ...) et le conduit de fumée n'est plus obligatoire (sauf si vous décidez d'une cheminée d'agrément... mais c'est un choix, pas une obligation).
En résumé, il peut juridiquement refuser (c'est signé), commercialement ce serait très "psycho-rigide" (et alors à "répandre"), mais il peut aussi dissuader. Vous ne pouvez pas lui imposer un prestataire dans le cadre CCMI; cela peut (peut être) l'intéresser d'en voir un autre mais c'est vraiment à sa discrétion. Disons que la décision est tardive et qu'il faut du doigté, de la diplomatie et un budget...
Juridiquement il y a peu de chances qu'il y ait une autre réponse possible dans ce cas bien précis du CCMI (que l'AMIH connait bien).
Donc tout est possible mais pas d'obligation de sa part.

16) Dans le cadre d'un CCMI , le constructeur veut nous faire signer une demande d'acceptation de paiement direct à l'un de ses sous-traitants ?
Cette demande est formellement contraire à l'esprit et la lettre de la loi du 19/12/1990 qui régit le CCMI : le constructeur est un guichet unique du MOA (vous) et vous n'avez pas à connaître des artisans retenus uniquement par lui, ni donc des conditions (employés directs, co-traitance, sous traitance ..) et montants ou modalités de paiements associées à leurs prestations.
Il faut donc catégoriquement refuser (il s'appuie sur des "vieux textes" sans rapport avec le CCMI !) et même suggérer rapidement (avec lui) de demander l'arbitrage de la DDCCRF de St Brieuc ! (Direction Départementale du Commerce de la Concurrence et de la Répression des Fraudes) ou à défaut du Procureur de la République du TGI (Tribunal de Grande Instance).
S'ils persistent à vous harceler dans ce sens, le leur écrire en LR/AR (l'AMIH peut vous aider à rédiger si nécessaire...).
En fait, à quoi jouent-ils ? Est-ce que cela ne sent pas la précipitation (course au fric) préparant un dépôt de bilan. Pour vous de toute façons étant en CCMI, il y a un garant... (vous devez avoir l'attestation du garant).
Si vous acceptiez cette "magouille" cela pourrait même conduire à une forme de rupture/caducité du contrat (outrepassant vos droits et engagements en vous immisçant dans la relation, contrairement au contrat signé !). Ce qu'ils demandent là, ils ne l'écrivent pas : demandez-leur, ça va aussi les calmer et surtout, ne cédez pas. Il ne doit y avoir une réception que globale (conforme au CCMI) et pas par lot non plus ! L'électricité fait partie de l'étape légale équipement et donc le paiement afférent (avant les 5%) ne se faisant qu'à la réception désormais !
Donc prudence...

17) Délais contractuels de réalisation des travaux dépassés.
1- s'assurer que la date sur la DROC est bien celle que vous pensez (on voit des maîtres d'ouvrage qui signent la DROC, sans la dater et c'est en fait le constructeur qui la transmet et la date (à sa façon : plus tard que vous ne pensiez !); à minima l'ouverture du chantier ne peut intervenir que 2 mois après l'obtention du PC (Cf. enquête publique obligatoire via panneau sur le terrain). La DROC est également visible dans votre mairie ou à la DDE dans votre dossier PC (qui reste public).
2- Si le retard du constructeur est avéré, lui écrire un courrier recommandé avec AR (voir modèle dans la rubrique "Documents") lui notifiant sa déficience quant à la date de livraison contractuelle et exigeant par écrit une date prévisionnelle de réception. Votre constructeur devra vous adresser une convocation en LR/AR à cette réception au moins 8 jours avant comme le prévoit la loi .
3- Informer le garant (son nom figure dans les conditions particulières du contrat et vous devez avoir l'attestation de cette garantie (i.e. du garant du constructeur) que votre banquier a dû exiger pour vous accorder vos prêts) en exigeant désormais que le montant des pénalités de retard (calcul à faire/prix total tous avenants éventuels confondus en sus TTC par 1/3000 par défaut si aucune autre valeur n'a été stipulée à la signature du contrat) par jour calendaire de retard (dimanches et fériés inclus bien sûr) soit versé mensuellement comme le prévoit la loi car cette déficience met en danger votre situation personnelle. Y joindre la copie de la LR/AR au constructeur. Exigez là aussi réponse écrite sous 8 jours ! (Modèle de courrier également dans la rubrique "Documents")
4- Si votre constructeur est affilié à un syndicat, le mettre en copie de tout cela. (Modèle de lettre dans la rubrique "Documents")
5- Si une fois les délais des LR/AR épuisés sans retour du constructeur en particulier, alors on escalade : LR/AR de mise en demeure le convoquant à telle date et heure (voir en fonction de l'état d'avancement des travaux) pour procéder à la réception comme le prévoit le code civil : La partie la plus diligente convoque la réception... :

Article 1792-6 du code civil (inséré par Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978 art. 2 Journal Officiel du 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979)


La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage

L'idéal est alors de faire venir un huissier ce jour là qui constate où non la déficience du constructeur et cela sera à déduire (frais) du montant du solde de l'ouvrage (voir la fiche "Apurement des comptes" dans nos fiches pratiques).
6- Si le constructeur ne vient pas alors faire une requête en référé auprès du TGI de votre juridiction pour demander la réception judiciaire à leurs frais (peut hélas être long) mais tout sera à leur charge : pénalités, frais divers, ... et les 5% s'il y a des réserves).

Si vous aviez dans votre assurance chef de famille/multirisques la garantie assurance juridique (contractée avant la signature du contrat de construction ...) et que celle-ci n'exclue pas : "les litiges de nature immobilière" (sauter sur vos conditions générales: chapitre "Garantie assistance juridique" et à ce chapitre, au paragraphe "exclusions" ou s'il n'y en a pas dans l'introduction). Cette garantie n'a rien à voir avec "Défense Recours en RC". Voir notre fiche : "La justice"... Donc si en fait vous bénéficiez de cette garantie alors prévenir votre assurance. Elle vous mettra entre les mains de l'avocat gratuitement pour faire le référé si rien n'avait abouti avant (début de l'escalade).
Seuls les écrits (LR/AR) restent et les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent ... Bien archiver vos courriers et essayez de tenir un "tableau" de la chronologie de vos évènements (livre de bord...).
Voir bien sûr notre fiche pratique : "La LR/AR" et son exemple".

18) Contestation des limites du terrain.
Un géomètre est un expert agréé (forme d'assermentation). Dans un premier temps, il faut qu'il vienne et procède aux mesures et que la concertation ait lieu. Le géomètre qui va nécessairement ici faire une prestation officielle payée, devra rédiger (c'est à clairement demander) un courrier/rapport qu'il adressera aux parties.
Ne vous séparez d'aucun document original (que des copies) : plans cadastraux, certificat d'urbanisme, acte de vente, ... etc.
Existe-t-il déjà des bornes quelque part (comme référence pour des mesures : votre plan de parcelle ?), sinon le géomètre procèdera au bornage, mais il faudrait alors que, vu la contestation, les frais en soient partagés (dans un premier temps ne faites pas borner si ce n'est pas fait : ce sera au contestataire si aucun terrain d'entente ne se dessine d'ester en justice et alors il en résultera un bornage à frais partagés; c'est éventuellement à lui dire gentiment, car vous ne contestez rien et êtes de bonne foi). C'est la loi (code civil).

Article 646 du code civil : Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

CODE RURAL (Partie Réglementaire) Article D161-13
Lorsqu'il n'existe pas de titres, de bornes ou de documents permettant de connaître les limites exactes d'un chemin rural au droit des propriétés riveraines ou qu'une contestation s'élève à ce sujet, il peut être procédé à l'initiative de la partie la plus diligente à une délimitation à l'amiable conformément aux prescriptions de l'article 646 du code civil.
Le géomètre expert désigné dresse, à l'issue de l'opération, un procès-verbal de bornage et, si l'une des parties en fait la demande, des bornes sont plantées aux emplacements choisis ; la délimitation et l'établissement de bornes se font à frais communs sauf convention expresse de répartition différente des charges.
Si l'accord ne se réalise pas ou si la délimitation ne peut être effectuée par suite du refus, de l'incapacité juridique ou de l'absence des intéressés, une action en bornage peut être intentée devant le tribunal d'instance de la situation du lieu ; l'action ne peut être intentée par le maire que sur autorisation du conseil municipal.

Sur quoi l'agriculteur se base-t-il pour vous denier vos droits ? (il n'y a ni "tradition" ni "intuition" dans ce domaine : seul le cadastre et les écrits comptent. S'il tentait de "dégainer" un papier de prétendu accord passé avec un ex-propriétaire, d'abord il en fournit copie et alors il doit nécessairement être notarié et être passé (enregistré) aux domaines (cadastre) !
Si à l'issue de la rencontre, il se dessinait des choses plus précises, il faudrait alors que le géomètre (que vous missionnez et donc dont vous attendez un "résultat" (neutre)) écrive les choses; mais de votre côté, rédigez (pour mémoire) un compte rendu pour tenter de ne pas perdre les échanges (prenez des notes éventuellement). Seuls les écrits restent. Puis on avisera alors s'il faut envoyer ensuite un courrier officiel aux "parties".
Peut être y-a-t-il un aspect servitude, mais alors et nécessairement, le notaire aurait dû le signaler (dans l'acte de vente) sinon il aura manqué à son devoir d'information et on se retournera contre lui pour le préjudice (d'autant que c'est un terrain de faible surface, dont tout manquement pèse en proportion).
Surtout pas de panique : les paysans en matière foncière essayent toujours de "gratter" (c'est dans les gênes), savent tailler des haies pour les faire reculer et comme la nature ont une qualité forte : patience et pugnacité. Donc ne pas se démonter, ne pas se laisser intimider, ne pas s'énerver (écoute, humour, mais fermeté bienséante ...).

19) Arbres en limite de propriété
Voici ce que dit le code civil :

Article 671 (Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804) (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.

Article 672 (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales.

Article 673 (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881) (Loi du 12 février 1921 Journal Officiel du 15 février 1921)
Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

Concrètement, si des arbres plantés sur la parcelle voisine de celle que vous projetez d'acheter respectent les conditions énoncées par le code civil, il ne sera pas possible d'exiger que ces arbres soient abattus ou même coupés à une hauteur "raisonnable". Donc méfiance envers un vendeur qui vous déclarerait oralement qu'il se charge de régler le problème. Son objectif reste de vendre et quand vous aurez signé, ce ne sera plus son problème mais le vôtre. Le cas échéant, demandez-lui de confirmer par écrit sa promesse. Si vous estimez que le préjudice n'est pas supportable, vous n'aurez d'autre solution que la recherche d'un autre terrain !

Néanmoins, rien ne remplace le dialogue et vous serez amené à vivre près de votre voisin.. Il suffit souvent de se parler et de s’entendre pour éviter qu’une gêne ne se transforme en conflit. En cas de nuisance, voyez votre voisin et expliquez-lui le plus sereinement possible votre point de vue. Si vous êtes tous les deux de bonne foi, vous pourrez, dans bien des cas, parvenir à une solution satisfaisante. Concrétisez ces discussions par des écrits afin d'avoir la preuve de votre bonne volonté de résoudre le conflit à l'amiable.

Si toutefois le voisin refuse de se conformer à la législation, une action en justice s'imposera. Le fait d'avoir une assistance juridique dans votre contrat d'assurance de chef de famille vous simplifiera la vie (prise en charge des démarches). Dans ce cas, l'exclusion de garantie pour des litiges de nature immobilère (f'réquemment stipulée dans ces contrats) ne s'appliquera pas.

20) Eaux de ruissellement

Les travaux de construction de la maison viennent de débuter. Avec les pluies tombées ces derniers temps, il s'avère que les eaux de ruissellement des champs avoisinants s'écoulent sur mon terrain le transformant en "marécage".
La question est :
- le promoteur m'ayant vendu ce terrain n'aurait-il pas dû lui même prévoir que ce problème serait un sérieux inconvénient,
- les travaux qui vont être entrepris doivent-ils être payés par le vendeur du terrain

Les eaux de ruissellement naturel étaient autrefois retenues et freinées par les talus et haies que les remembrements sauvages et irréfléchis ont souvent rasé; aujourd'hui, après avoir donné des primes pour les détruire, on redonne des primes pour en construire. Seuls ceux qui avaient "tenu bon" sont grugés ...
Bref on ne peut empêcher le fond amont ...(lire la fiche "Juridique eau de pluie" rubrique "Documents" du site web AMIH) mais on a aussi le droit de faire le nécessaire pour draîner son terrain et défendre son propre bien tant qu'on ne nuit pas à celui des autres.
Bien sûr que l'agence immobilière ou le promotteur s'en moquent, car certains ne savent même pas ce qu'ils vendent (un dossier, une adresse et au mieux une photo ... mais sûrement une commission d'intermédiation !).
En outre, en France les incidences des sols sont à la charge de l'acquéreur qui est sensé avoir acheté la chose en état, sauf réelles servitudes déclarées et non indiquées par le notaire dans l'acte (manquement à son devoir de conseil ...).
Mais, l'hydromorphie d'un terrain, comme sa nature géologique (argile, marne, ...) ne relèvent pas du vice caché. L'acquéreur (chose assez rare sauf discussion préalable avec des "anciens du coin" ...) peut très bien mettre en condition suspensive dans sa promesse de vente ou compromis, l'exigence d'une étude de sol ... qui conditionne la vente (encore faut-il avoir un doute préalable). Donc, on ne peut se retourner contre le vendeur.
Mais, si au PLU, c'est réellement classé en zone humide alors c'est non constructible (car cela relève des écosystèmes à protéger); mais actuellement, nombre de PLU ont omis l'obligation de faire les inventaires des zones humides dans le cadre de la loi sur l'eau et des SAGE (schéma d'aménagement et de gestion de l'eau) qui doivent être élaborés avant révision du PLU !!!.
Pour une construction, ensuite si effectivement cela relève de la zone humide mais non classée (constructible), le constructeur doit alors prévoir des préconisations techniques spécifiques (et coûteuses) pour les fondations (pieux, micro-pieux, puits, radiers, longrines ... suivant les cas) et pourra mettre à son tour en condition suspensive à son contrat de construction, l'exigence d'une étude de sol (de l'ordre de 2 à 3000€ par un bureau d'étude spécialisé).
Pour être "complet" (sans en être sûr en la matière) s'il s'avérait que ce terrain ait été remblayé (moins de 2m de hauteur et de moins de 10 ans) alors il serait possible de se retourner contre le vendeur ...
Si c'est une parcelle d'un lotissement, alors là on friserait l'abus de confiance car alors le terrain doit être viabilisé et sa nature (sols) précisée au réglement du lotissement, en signalant éventuellement une parcelle particulière plus touchée (cas vécu).

21) Terrain remblayé

Tout dépend du cadre juridique contractuel.
- si vous êtes dans un CCMI (contrat de construction de maison individuelle = loi du 19 janvier 1990) et si en outre il n'y avait pas en condition suspensive dans les conditions particulières (l'exigence une étude de sol préalable (*)), alors, c'est au constructeur d'assumer totalement, car on est dans un contrat forfaitaire et définitif; la loi l'a clairement voulu et la jurisprudence est constante en la matière !
(*) si cette condition suspensive existait, mais que vous ne l'avez pas remplie et que le constructeur est "passé outre" en débutant les travaux (avec dépôt de la DROC= Déclaration Réglemenentaire d'Ouverture de Chantier), alors il assume également (il aurait prévu les bretelles mais ne les aurait pas mises sciemment ou négligemment ...).

- par contre si vous n'êtes pas en CCMI, (type devis d'un lot de travaux envers un corps de métier) c'est vous qui assumez le supplément de coût ! Mais souvent on transige quand même (on essaye !) avec diplomatie, car c'est le professionnel qui de par son devoir de conseil devait venir voir le terrain pour savoir quelle préconisation technique sa nature pouvait impliquer (mais ce n'est pas aussi simple néanmoins ...). Mais il faut le faire soft ...(on n'est pas en position de force).

Mais restons "zen" : il y a parfois aussi une chasse aux plus values et avenants (car on se sent "coincé"); entendons par là qu'il faut savoir de quoi il s'agit plus techniquement. Sans être exhaustif, voilà quelques exemples (qui peuvent se "cumuler") :
- terrain en pente avec risque de "retenues" d'eau en partie amont de l'ouvrage ==> un bon draînage sérieusement fait peut suffire,
- remblai : dépend depuis combien de temps et sur quelle hauteur (le professionnel pouvait sans doute se renseigner avant mais n'en a pas strictement l'obligation); à quelle profondeur est le "dur"; si c'est une maison en bois, ce peut ne pas être dramatique (Cf. renvois de charge en fondation ...). Une terre qui a été travaillée, met dix ans avant de réellement se tasser (en terre pas trop pourrie de mélanges ...).
- s'il y a des roches sur le chemin des fondations, il est interdit de s'appuyer dessus : alors cela peut nécessiter soit de miner (autorisation ...) soit des pieux ou micro-pieux avec longrine (comme un pilotis au dessus de l'obstacle ...)
- si le sol est argileux (avec risque d'effondrements partiels ou différends suivant les divers fondations), alors oui, il faut des pieux tous le tour et même sous les futurs refends, avec des longrines (poutres béton, armées),
- si l'hydromorphie des sols (zone humide) est forte (ex: ancien marécage) et qu'un drainage n'y suffira pas, alors oui, il faut drainer et de préférence faire un vide sanitaire pour éviter des risques de remontées importantes, ou même des pieux ou pire des puits (plus gros ...).
- un vide sanitaire peut impliquer un soubassement plus haut (plus de rangs de parpaings pleins ou semi-pleins mais pas creux), un drainage de pied de fondation si en outre on a un risque d'humidité. Bien sûr on aura alors des poutrelles et hourdis avant de couler une dalle (plus "fine" qu'une dalle en pleine terre) mais armée également et cela ne fait pas une différence de prix énorme en regard des riques. Le vide sanitaire ou technique (suivant hauteur) doit être aéré (bouches éventuellement type périscope ... i.e. remontantes et en nombre suffisant suivant le volume du vide ...).
Lorsqu'on dit devis on pense (juridiquement) avec un terrassier/maçon et pas un constructeur car c'est un mot attaché au CCMI; pour les artisans et divers corps de métier, on parle plus (dans le code ...) d'entrepreneurs. Oui, c'est du "verbiage" mais important pour tenter de comprendre le contexte qui peut s'appliquer.
En droit français, le vendeur du terrain ne porte pas la responsabilité de ce genre de déboire, car personne n'empêche l'acquéreur de faire expertiser avant de prendre sa décision (avec autorisation préalable car peut nécessiter des carottages ...).

22) Viabilisation lotissement

Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots (au delà de 2 lots), le vendeur doit obtenir un arrêté d’autorisation de lotir. Tant que le lotisseur n’a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu (attention sur ce point à "certaines dérives").. Il peut néanmoins lors de la vente y avoir des clauses suspensives : ne signer pas les yeux fermés, faites vous expliquer !
Ce document est important, car il détermine le nombre maximal de lots accepté, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale de construction autorisée pour l’ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lots, et les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur.

Attention ! Si la ventilation par lots ne figure pas dans l’arrêté de lotir, le lotisseur doit vous fournir une attestation qui précise la SHON maximale constructible sur le lot (à défaut c'est celle du PLU en vigueur que vous pourrez invoquer).

Un extrait de l’autorisation de lotir doit être affiché à la mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique (exactement de la même manière que pour un permis de construire car cela relève d'une enquête publique, dont l'affichage en est une des modalités). Les travaux doivent être terminés dans les trois ans qui suivent l’autorisation de lotir (six ans si le lotissement est réalisé par tranches).
Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages (garantie décennale) susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives :
- une garantie de surface du terrain ;
- des informations sur la nature du sol.

Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé (même si le lotisseur est une municipalité) qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement et les contraintes urbanistiques qui seraient plus fortes que le code de l'urbanisme et le PLU (il ne peut pas être plus "laxiste" que les dispositions légales où réglementaires opposables à tous). Il doit vous être communiqué avant la signature de la promesse de vente ou la vente. Le notaire en a l'obligation (devoir de conseil) car sa teneur peut ne pas être compatible avec votre projet. Après la signature, il doit vous en être remis un exemplaire à conserver. Attention ! Il s’impose à vous et aux acquéreurs successifs même s’il ne vous a pas été remis. Vous êtes alors parfois désigné dans un tel document par : les co-lotis. Il contient des dispositions concernant notamment :
- les travaux collectifs qui incombent au lotisseur ;
- vos obligations quant à l’entretien extérieur des constructions,
- l’écoulement des eaux, les plantations existant sur les lots, le séchage du linge… ;
- l’existence ou non de servitudes de droit privé (c’est-à-dire les obligations que vous pouvez avoir vis-à-vis d’une propriété voisine) : servitude de cour commune par exemple ; mais aussi peut mentionner celles de droit privé (ex: présence de faisceau hertzien, conduite d'eau de la ville ...).
- les charges à payer ;
- les activités professionnelles ou commerciales autorisées ou non (destination des ouvrages).

Les droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement, tant qu’une assemblée générale des colotis ne décide pas de les modifier. Tout comme le règlement du lotissement, ce document est facultatif ! A défaut, c'est le réglement du PLU ou le code de l'urbanisme qui s'applique ?

Le règlement précise notamment :
- la destination des constructions (usage privé ou professionnel…),
- l’emprise au sol,
- la surface hors œuvre nette maximale, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;
- l’implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;
- l’aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;
- les conditions d’accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.
- les plans indiquent les cotes des voiries et services où se raccorder (EP,EU, ...).

A défaut ce sont les textes légaux (code de l'urbanisme, SCOT, Schémas directeurs préfectoraux, ... Natura 2000 ...) et réglementaires (POS/PLU, arrêté divers ...) qui s'appliquent. Le règlement de lotissement n'est pas une obligation. Néanmoins ce dernier peut avoir des contraintes très spécifiques pour certaines parcelles et pas d'autres (dont servitudes).

Article L332-15 du Code de l'Urbanisme (Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 24 Journal Officiel du 19 juillet 1985 en vigueur le 1er juillet 1986) (Loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 art. 51 Journal Officiel du 3 juillet 2003)

L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction,du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.
Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.
L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'eau ou de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures.
En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux publics, les travaux exigés au titre des équipements propres n'ouvrant pas droit à l'action en répétition prévue à l'article L.332-6.
L'autorité qui approuve le plan de remembrement peut imposer les mêmes obligations aux associations foncières urbaines de remembrement autorisées ou constituées d'office.

Il est donc intéressant de savoir si lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ?

23) Comment consigner la somme de 5% ?

La règlementation sur le contrat de construction de maisons individuelles prévoit, dans le cas où des réserves sont formulées, la possibilité pour le maître d’ouvrage de retenir une somme égale à 5% du prix convenu TTC avenants compris jusqu’à la levée des réserves (article R 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation).Cependant, s'il ne se fait pas assister par un professionel, le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
Par ailleurs, l'article L231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation précise qu'un CCMI ne peut comporter une clause ayant pour objet de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux.
Du fait de l'énoncé du premier paragraphe, le constructeur ne peut exiger le versement du solde des 5% le jour de la réception, qu'il y ait des réserves ou pas ! Une jurisprudence existe en la matière.

Par contre, le constructeur peut exiger que les sommes soient consignées entre les mains d'un tiers. Le contrat de construction peut préciser l'organisme qui en sera éventuellement chargé (la Caisse des Dépôts et Consignations du lieu de situation de l'immeuble en général). A défaut d'accord entre le maître d'ouvrage et le constructeur sur le consignataire, il est désigné par décision de justice du président du Tribunal de Grande Instance. La consignation de ces sommes présente l’avantage, pour le maître d’ouvrage qui a émis des réserves, de pouvoir exiger la remise des clefs ; quant au constructeur, il a ainsi l’assurance que les fonds n’ont pas été conservés par le maître d’ouvrage mais, se trouvent en sécurité entre les mains d’un tiers neutre présentant toutes les garanties de solvabilité.

Par conséquent, il est utile le jour de la réception de disposer du formulaire exigé par le Trésor Public lors de toute consignation de cette nature. Ce formulaire est accessible par le lien suivant (Formulaire Consignation). Il sera complété en présence du constructeur. Ce dernier devra fournir une attestation certifiant qu'il accepte la Caisse des Dépôts en tant que consignataire. Il suffit ensuite d'expédier au Trésor Public (Trésorerie Générale du département) le formulaire de consignation et l'attestation du constructeur accompagnés du PV de réception et de l'annexe des réserves si celles-ci ne figurent pas sur le PV de réception.

Le Trésor Public fournit en retour un récépissé de consignation dont une copie doit être transmise au constructeur dès réception. Dès que les réserves sont entièrement levées, il convient de lever la consignation.

NB: ce mécanisme tel que décrit ici, s'applique uniquement au cadre contractuel légal du CCMI et ne s'applique pas de la sorte à une maison individuelle construite dans le cadre d'une VEFA, vente en l'état futur d'achèvement qui diffère sur plusieurs points. Donc pas de confusion à faire.

24) Avocat parisien et tribunal administratif de Rennes (litige fisc/contribuable)

Lorsqu'un avocat choisi n'est pas rattaché au barreau de la juridiction concernée (ici, il est parisien et le tribunal administratif est celui de Rennes), il est amené à prendre une "boite aux lettres administrative" à travers un avocat dit "postulant" qui lui est rattaché à la juridiction de Rennes. Ce dernier sert d'interface avec le greffe du tribunal mais c'est bien votre avocat parisien qui rédige le dossier et discute avec ici votre adversaire (l'état, le fisc ...). Il faut néanmoins veiller à ce que ce postulant fasse bien la paperasse dans les délais : dépôt de la requête d'assignation en référé.
La plaidoirie (publique) est essentiellement écrite pour le référé mais peut être orale (procédure d'urgence); le juge des référés en général demandera la suspension des paiments, laissant le soin à son collègue le juge du fond de prendre le temps d'une décision plus approfondie (car derrière cela fera jurisprudence dans les faits). Donc cela gèle la mesure de recouvrement et les pénalités, en attendant le jugement sur le fond. Ce dernier est une procédure publique, également sans plaidoirie orale des parties. Seul le commissaire du gouvernement (sorte de procureur représentant la loi, l'état) qui est en général quelqu'un qui a de la bouteille, plaide pour éclairer le tribunal qui lui jugera seul en son âme et conscience.
Suite à quoi le prononcé du jugement aura lieu à huis-clos. Le commissaire du gouvernement y assiste, sans s'exprimer. Mais en général ce qu'il a dit à l'audience publique est statistiquement suivi à 75/80% des cas. Puis le prononcé du jugement est ensuite notifié par écrit (huissier en général) aux parties (vous et le fisc) et soit immédiatement applicable (rare) soit dans les 1 mois pour pouvoir faire appel éventuellement (tribunal de Nantes). Tout cela peut prendre du temps, d'où l'importance de la décision du référé ...
Donc le référé devrait bloquer le recouvrement rapidement une fois la justice saisie.
Il n'est pas impossible que votre avocat transmettant le dossier au tribunal et aussi au défendeur (fisc), c'est le principe du contradictoire (vous êtres le demandeur), cela s'arrête là suite à intervention du ministère ....
Si l'affaire se juge positivement, le fisc pourrait être condamné (outre les frais et dépens, mais là ce n'est pas une obligation) à un dommage et intérêt (800 à 1000 Euros) pour abus de pouvoir (mais ce ne me semble pas réellement être le cas ..;).

25) Les subtilités de la justice !

1- Une audience publique (ce qui est différent d'une conférence de mise en état par exemple, qui n'est pas publique), peut quasi jusqu'à la veille et parfois même juste avant (lorsque le Président inventorie et appele les dossiers), être repoussée, soit à la demande d'un avocat, soit parce que des pièces sont arrivées trop tardivement pour être instruites sereinement, soit parce qu'une partie à la cause se désiste, ... (c'est déconcertant de négligence cavalière).
2- Que depuis 2 ans (de mémoire), les audiences n'ont plus à être plaidées oralement sauf aquiescement du président (i.e. à sa discrétion ...) car ce sont (code de procédure civil) des procédures écrites (oui, cela est choquant car comment peut-on réellement alors assurer la pleine transparence de la justice face aux citoyens ?).
3- Que souvent il y a une sorte de principe "tacite" qui veut que les affaires soient traitées dans l'ordre des avocats (pas des plaignants !...) les plus éloignés pour leur permettre de partir les premiers ... C'est particulièrement vrai en appel où les cours sont moins nombreuses (dont moins dense donc plus éloignées ...). De ce fait bien souvent l'avocat qui "réside" dans la ville ou commune d'une telle cour passe en dernier et donc arrive après l'ouverture de la séance ...
4- Souvent un avocat peut avoir plusieurs affaires en même temps à divers endroits et donc peut amener ses conclusions écrites avant (car de toute façon il n'est pas certain que ce soit plaidé et/ou qu'il y ait plaidoirie orale )... Il peut même arriver en ce cas, que votre avocat se fasse représenter par un "collègue" (qui souvent se contentera de demander un report d'audience lors de l'inventaire des affaires à l'ouverture de la séance) !
5- Enfin, un jugement ne se fait pas "à chaud" (principe de sérénité). Il est toujours mis en délibéré et prononcé donc après (souvent de l'ordre d'un mois après) et donc à chaque fois à une audience, on repart sans avoir de jugement. On voit et on entend les plaidoiries (parfois très mal), la mauvaise foi des escrocs ... Après, il faut attendre de recevoir (le plaideur et son avocat) le prononcé du jugement écrit, chez soi (LR/AR ou huissier ...).
On peut trouver cela scandaleux, cavalier, sans respect du plaideur et de la justice républicaine ... Mais c'est ainsi et même les avocats ne s'en rendent plus réellement compte ("c'est normal ou banal" pour eux) et n'informent pas leur client de ces éventualités et procédures !
En règle générale, il faut tenter de s'assurer avant avec son avocat de ce qu'il va faire (il va venir, à quelle heure, ne pas venir ...) et redemander la veille si une autre partie à la cause n'a pas demandé à repousser! On peut aussi demander (téléphone) au greffe du tribunal avant (quelques heures avant) en ayant bien connaissance des références de son inscription au rôle ... Et souvent ils disent ne pas savoir répondre ... Idem pour savoir si le délibéré a bien eu lieu ...
Il est probable que 98% des français et justiciables ne savent pas tout cela qui peut ressembler pour nous profanes, à du mépris (car on perd son temps, on angoisse et en ressort en colère, outré de tant de laxisme).

26) La visite des 95 %

la notion de visite des 95% est un peu ambiguë :
. à chaque appel de fonds (donc aux 95% également) le maître d'ouvrage à droit à une visite pour dire si l'état constaté correspond bien (conformité) à l'étape revendiquée pour paiement (ici, les équipements ont été posés depuis la dernière visite, en fait tout est "paré" pour faire une réception officielle ... mais une telle visite n'est pas la réception)
. un constructeur souhaitant passer au mieux la vraie réception, peut organiser une visite "officieuse" (certains disent "pré-réception" ce qui pour le CCMI, légalement ne correspond à rien de prévu dans la loi), pour faire que tout soit en ordre le jour de la vraie réception évitant ainsi un PV chargé de réserves ... (pour notamment la perception du garant face à une longue liste de réserves),
. la réception, elle, est obligatoire et convoquée 8 jours avant minimum par LR/AR avec le mot réception dans la convocation et donne naissance au PV et départ des garantie (voir notre fiche sur la réception).
Donc, il faut éviter de se faire "piéger" à travers des terminologies peu claires pour ensuite dire ou revendiquer (le constructeur) qu'il y a eu réception.
En un mot c'est bien de faire qcq chose avant, mais vous ne signez rien du tout, si ce n'est pas la réception officielle ... et, si l'étape des 95% n'est pas réellement atteinte, vous ne payez pas les 95% !

27) Demande de paiement de travaux supplémentaires effectués sans accord écrit du maître d'ouvrage

Dans le cadre d'un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) notamment (mais c'est aussi vrai pour tout autre contrat), un professionnel ne peut en aucun cas exiger le paiement d'une prestation que vous n'avez pas acceptée expressément et au préalable par écrit. En CCMI, un avenant de votre constructeur doit vous avoir été présenté au préalable et avoir été accepté par vous explicitement. Si le sous-traitant a fait des travaux supplémentaires de sa propre initiative sans accord signé de votre part, alors ce qu'il a réalisé n'engage que lui. Il ne peut donc en aucun cas revendiquer quoi que ce soit (ce serait assimilable à de la vente forcée). S'il vous informe qu'il engagera des poursuites à votre égard alors, il devra prouver au juge (de proximité, d'instance ou de grande instance en fonction du montant de la somme réclamée) que les travaux réalisés ont bien fait l'objet d'un descriptif, d'un quantitatif et d'un estimatif qui porte votre signature avec la mention "Bon pour accord" et datée.

Les professionnels tentent souvent l'intimidation en menaçant de poursuites judiciaires. Cette tactique peut fonctionner avec des personnes ignorant le droit ou en position de faiblesse.

Si vous recevez un tel courrier de menaces et dans la mesure où vous n'avez strictement rien négocié en direct, répondez poliment au sous-traitant :
- en CCMI, demandez-lui de s'adresser directement à votre constructeur qui reste votre guichet unique
- en marché de gré à gré, indiquez à l'artisan que les travaux réalisés en sus l'ont été de sa propre initiative, qu'ils n'ont pas fait l'objet d'un accord écrit de votre part et que par conséquent, vous refusez de les assumer fiancièrement.

Ce n'est néanmoins pas une raison, à l'inverse, pour tenter d'escroquer un artisan de bonne foi qui aurait fait confiance et réalisé des travaux à votre demande sans faire les papiers ... S'il faut s'opposer à toute tentative de racket, il faut impérativement rester intègre, symétriquement.

28) Je suis en CCMI. La livraison est prévue en octobre mais mon constructeur me la promet en juillet. Est-ce que je peux faire des travaux en dans ma maison alors que le chantier n'est pas terminé ?

Seule la date contractuelle de livraison est due, le reste ce n'est effectivement que promesse ou prospective virtuelle.
Pour intervenir afin de réaliser vos travaux, il faut un courrier expresse du constructeur (daté signé) vous y autorisant spécifiquement et en disant que cette autorisation ne vaut pas réception de l'ouvrage ni transfert de propriété, mais est seulement destinée à effectuer les travaux assumés par le maître d'ouvrage.
Il se peut alors qu'il exige (légitimement) que l'ouvrage soit assuré (éviter les vols et incendie à minima) car vous aurez une clé... Donc vous devrez vous assurer. (hors d'eau, hors d'air bien sûr effectués).
Il ne faut en final n'entreposer aucun meuble ou paquets qui pourraient valoir prise de possession et réception tacite de fait ...
Mais avant de demander l'autorisation au constructeur, reposez la question de la date prévisionnelle de réception et amorcez suivant le cas la demande déjà orale d'autorisation de faire vos travaux éventuels et si cela semble possible alors exigez en préalable une telle autorisation écrite.

Tant que la date contractuelle n'est pas dépassée, il n'y a pas de retard ! Souvent l'objectif de certains constructeurs par ce jeu malsain de telle promesse est de mettre les MOA (vous) en condition psychologique (stress) d'accepter d'avaler d'autres pilules ... On prétend oralement anticiper la date contractuelle (sachant pertinemment qu'on ne pourra pas livrer) de sorte que, si les gens rompent leur bail de location, ils sont à la merci d'un chantier inachevé avec chantage à la clé pour solde ...

En août les entreprises sont fermées en général. Vérifier dans le contrat pour la livraison si c'est une date ou une durée ? Si c'est une date, octobre est incontestable; si c'est tiré d'une durée en regard du début des travaux, alors attention car il peut y avoir en plus un mois de tolérance (retard) lié aux congés d'août (lorsqu'ils recouvrent la période de construction ...).
Donc la prudence s'impose. Il faut formaliser.